Dette må du huske på når du skal leie ut en bolig

Mange leier ut bolig i dag uten nødvendigvis å sette seg inn i hva utleiers plikter og
ansvarsområder faktisk innebærer. Et vellykket og mest mulig problemfritt utleieforhold
forutsetter gjerne at begge parter, både leietaker og utleier, har kjennskap til gjeldende regelverk. Det er også en stor fordel at leieforholdet reguleres ved hjelp av en tydelig og konkret avtale, som tar for seg bruken av boligen og andre relevante forhold ved utleien. På denne måten står man mye stødigere ved eventuelle konflikter eller diskusjoner om utleieforholdet, som kan både være tid- og ressurskrevende for deg som utleier.

Utleiers plikter i lovverket
Det er Lov om husleieavtaler eller husleieloven som regulerer utleieforhold, der en leietaker får bruksrett til husrom mot å betale et vederlag. Loven er det vi kaller for ufravikelig. Det vil si at det er ikke anledning til å inngå avtaler som gir dårligere rettigheter, strengere plikter eller økt ansvar for leietaker enn det som fremkommer av lovteksten.

Ufravikelighetsprinsippet gjelder dog bare ved leieavtaler der leietaker skal bo i boligen. Det betyr at leietaker benytter eiendommen til alminnelig opphold, spising og overnatting. Leie av lokaler til ulike formål kan derimot ha andre reguleringer, blant annet når det gjelder ufravikelighet. Vi vil i dette innlegget konsentrere oss kun om utleie til boformål.

Det er greit å være klar over at husleieloven gjelder selv om det ikke foreligger en skriftlig avtale. Det er likevel en forutsetninger at det finnes en avtale, men den kan være muntlig eller gjelde i praksis ved at leietaker har adgang til boligen og betaler husleie. Vi vil fraråde å inngå et leieforhold uten å ha en skriftlig leieavtale i bunn. Trenger du råd i forbindelse med utleie og utleiers plikter, kan våre erfarne advokater hjelpe deg både med det avtalemessige rundt leieforholdet og rådgivning knyttet til de ulike momentene ved boligutleie.

Eksklusiv bruksrett til boligen
Ved å inngå en leieavtale får også leietakeren en eksklusiv bruksrett til boligen. Det vil i si at du som utleier ikke lenger har fri adgang til utleieobjektet, og leietaker må samtykke hvis du ønsker å få komme inn i boligen. Vil du å beholde ett eller flere sett med nøkler til boligen mens den er leid ut, skal dette presiseres i leiekontrakten.

Lovteksten slår fast at leietaker plikter å gi utleier tilgang til husrommet ved noen spesifikke anledninger. Det gjelder blant annet ved tilsyn med og vedlikehold av boligen og for visning av eiendommen til potensielle leietakere ved avslutning av leieforholdet. Disse besøkene skal, så lenge det ikke dreier seg om en akutt situasjon som krever umiddelbar inngripen, avtales rimelig tid i forkant.

Et viktig moment ved oppstarten av et utleieforhold er å bli enig om både depositum og
husleie, og at begge deler stadfestes i leiekontrakten. Én av utleiers plikter er å dekke
kostnader i forbindelse med opprettelse av depositumskonto, der et avtalt pengebeløp skal innbetales av leietaker som en garanti for husleie og eventuelle skader på eiendommen. Ifølge husleieloven kan ikke depositumet overstige 6 måneders husleie. Vanlig praksis er å sette depositumet tilsvarende 3-6 måneders husleie. Det er også mulig å avtale i leiekontrakten at depositumsbeløpet kan endres ved endring eller justering av husleie. Dette er spesielt aktuelt ved lengre leieforhold.

Selve husleien styres av markedspriser. I tillegg til betaling for husrommet, kan det også
være naturlig å ta betalt for strøm, vann og avløp. Beløpet må da være basert på faktisk
forbruk. Ønsker du å justere leieprisen etterhvert, kan dette skje tidligst ett år etter at
utleieforholdet har startet. Justeringen skal da følge Konsumprisindeksen, og utgjør i
skrivende stund en økning på 1,8 prosent. Neste prisjustering kan da skje først etter at det har gått 12 nye måneder.

Trygg overtakelse og avslutning av leieforholdet
I forkant av overtakelse av bolig er det utleiers plikt å sørge for at leiligheten eller huset er
grundig rengjort og i den stand som leieavtalen tilsier. Leies boligen ut møblert, anbefales
det å lage en inventarliste som gjennomgås sammen med leietakeren ved overtakelse.
Forbrukerrådet har laget et eget skjema som kan benyttes ved overtakelsen og
inventargjennomgangen, som du kan laste ned gratis.

Et slikt skjema, utfylt og underskrevet av begge parter, er også et godt verktøy ved
avslutningen av leieforholdet. Da skal det utføres en tilsvarende gjennomgang av boligen,
som da skal være rengjort og i samme stand som ved overtakelse. Likevel må du som utleier forvente at det har vært noe slitasje som følge av vanlig bruk. For å unngå diskusjoner om hva som kan regnes som normal slitasje og ikke, for eksempel hull etter opphengte bilder, bør alle slike forhold tas inn i leieavtalen. Da vet leietakeren allerede fra oppstarten av leieforholdet hva vedkommende har å forholde seg til.

Etter at leieforholdet har startet kan leietaker ha ønsker om å gjøre noen innvendige grep i og rundt boligen. Det kan være å male et rom, rive en vegg eller legge en platting utenfor boligen. Hvis ikke noe annet er spesifikt avtalt ved kontraktsinngåelse er leietaker forpliktet å innhente ditt samtykke før denne typen endringer settes i gang. Samtykket skal gis skriftlig. For å unngå konflikter i etterkant om blant annet kvaliteten på det utførte arbeidet, kan det lønne seg å ha en skriftlig avtale der man blir enig om hvilke konkrete grep som skal utføres, materialvalg og -bruk og eventuelt også spesielle krav til selve arbeidet.

Må sørge for ro og orden
Én av pliktene husleieloven oppstiller er utleiers plikt til å opprettholde vanlig ro og orden på eiendommen. Det gjelder både overfor eventuelle andre leietakere i samme bolig, men også å sørge for at leietakeren ikke forstyrrer eller er til unødvendig sjenanse for de øvrige beboerne. Husordensregler kan inngå som en del av leieavtalen eller presenteres som et separat vedlegg.

Ett av de mest vanlige påleggene i en slik avtale handler om når det skal være ro i boligen,
for eksempel etter klokken 21 eller 23 på hverdager. Det er heller ikke unaturlig å avtalefeste at festligheter, som kan innebære høy musikk, varsles i god tid i forveien og gjennomføres med hensyn til naboene. Deler utleieobjektet fellesarealer eller uteområde med andre er det også på sin plass å oppsummere ordensregler for dette. Det kan gjelde plassering av barnevogner eller sykler, parkering og håndtering av avfall. 

Som utleier kan du også bestemme hvorvidt røyking skal være tillatt inne i boligen, da
sjenerende røyklukt kan gjøre utleieobjektet vanskeligere å leie ut på et senere tidspunkt. Å få vekk sigarettlukten kan kreve profesjonell rengjøring av alle overflater, som innebærer både ekstra kostnader og tidsbruk. Er boligen en del av et sameie eller et borettslag kan det også eksistere egne husordensregler som regulerer røyking på balkong, fellesarealer og eventuelle uteområder. Det er utleiers plikt å sørge for at leietakeren er kjent med disse ordensreglene.

Vedlikehold er utleiers plikt
Utleiers plikter innebærer også å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leietaker har krav på etter husleieloven og avtalen, som ble inngått ved starten av utleieforholdet. Utleier plikter blant annet å besørge at husrommet er mangelfritt i forhold til avtalen. Varsler leietaker om at det er feil eller mangler ved boligen som utleier hefter for, må du som utleier rette opp i dette snarest. Det kan for eksempel være at leietaker oppdager sopp eller mugg i boligen.

Utover dette har utleier en vedlikeholdsplikt, der de større grepene for både husrommet og bygget faller på den eller de som leier ut boligen. Her er det likevel mulig og i mange tilfeller fornuftig å legge en større andel av vedlikeholdet over på leietaker, så lenge det er tydelig definert i leiekontrakten. Hva som er en god fordeling av vedlikeholdet av eiendommen vil variere, basert på blant annet boligtype og -størrelse, boligens alder og leieforholdet lengde. Trenger du rådgivning i forbindelse med disse avgjørelsene, ta kontakt med våre advokater som kan hjelpe deg å skreddersy en avtale tilpasset dine konkrete behov og ønsker.

Utleiers plikter ved en eventuell tvist
Misligholdes utleiers plikter vil leietakeren som oftest kunne kreve at utleier retter mangelen eller gir avslag i husleien. Er misligholdet av vesentlig karakter kan leietakeren kreve at avtalen heves, samt erstatning.

Som utleier kan du også gå til det skrittet å heve avtalen, forutsatt at det foreligger det
husleieloven omtaler som «vesentlig mislighold fra leierens side». Dette innebærer:

● Leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som
reiser seg av leieavtalen

● Leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin
vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller
sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere

● Leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre
og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør

● Leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål
enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør

● Leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe
leieavtalen til opphør

Ønsker du å heve leieforholdet må dette varsles leietaker skriftlig. I de aller fleste
situasjonene er alle partene likevel tjent med at utfordringene eller uenighetene løses før det når så langt som avtalehevelse eller krav om erstatning.

Vår kompetanse er verdi for deg – ta kontakt med en av våre advokater for å høre om hvordan vi kan hjelpe deg i din situasjon.

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS – Alltid tett !

 

Ta kontakt med oss

Hos oss er vi tett på klienten, kompetansen og regionen. Vi hjelper deg med alt fra små og store problemer. Ta kontakt med oss for en uformell prat.