Utleier og leietakers utfordringer i koronatiden

Covid-19 pandemien medfører store utfordringer for næringslivet. Blant annet har regjeringen forbudt enkelte typer virksomheter å holde åpent. De fleste av de virksomhetene som får holde åpent opplever reduksjon i kundegrunnlag og likviditet, som gjør det vanskelig å betale husleien ved forfall. Gårdeierne har samtidig sine forpliktelser til å dekke avdrag på lån, lønnsforpliktelser til vaktmestere, renholdere og bygningsarbeidere. Vi ser her nærmere på hvilke utfordringer leietaker og utleier står overfor under pandemien, og hvilke tiltak som gjøres under pandemien som har lagt et midlertidig lokk på store deler av norsk næringsliv.

Rettstilstanden

Betaling av husleie reguleres av partenes leiekontrakt, eventuelt supplert av bestemmelser i husleieloven. Mens utleiers hovedforpliktelse er å stille det avtalte lokalet til leietakers disposisjon, er leietakers hovedforpliktelse å betale husleie til avtalt tid. Det finnes juridiske grunnlag som kan revidere eller tilsidesette en kontraktsparts forpliktelser, som f.eks. force majeure, læren om bristende forutsetninger eller den alminnelige lempningsregelen i avtalelovens § 36. Unntaksreglene er derimot mindre aktuelle for leietakers betalingsmislighold når dette skyldes pengemangel. Problemstillingen er ikke avklart i rettspraksis, men den rådende oppfatning er at leietakere ikke har krav på reduksjon i leien på grunn av pandemi-situasjonen. Husleieloven har derimot hjemmel for at leieplikt kan suspenderes dersom bestemmelser i lovgivningen eller offentlige vedtak i medhold av lov forhindrer leietaker å gjøre bruk av lokalene slik som avtalt. Dette vil kunne være aktuelt for de virksomheter som har måttet stenge etter Covid-19 forskriften. Så vidt oss bekjent er heller ikke dette spørsmålet avklart i praksis.

Kompensasjonsordningen

Norsk næringsliv står ovenfor sin største utfordring i moderne tid. Leietakere som opplever vesentlig redusert inntektsgrunnlag kan raskt komme opp i en konkurssituasjon når husleien forfaller. Samtidig er det få utleiere som har likviditet til å håndtere sine løpende kostnader dersom store deler av husleien uteblir, med mindre det er mulig å erstatte leietakere som blir insolvente. Norsk eiendom er i stor grad finansiert gjennom betydelige lån og investert egenkapital. Dersom eiendomsselskapene skulle begynne å gå konkurs som følge av inntektsbortfall, er risikoen for en forestående bank- og finanskrise stor.

Kompensasjonsordningen for næringslivet åpnet lørdag 18. april. Kompensasjonsordningen innebærer at leietakere som opplever omsetningsfall på 30 % (20 % i mars) sammenlignet med samme måned i 2019 kan søke om tilskudd til dekning av bedriftens faste og uunngåelige kostnader, herunder husleie. Ordningen omfatter de faste kostnader påløpt i mars til og med mai 2020. Bedrifter kan søke om støtte via kompensasjonsornding.no. Regjeringen har utarbeidet en veileder for bedrifter som søker som man finner på samme nettside.

Hvordan beregnes kompensasjon?

Vilkåret om omsetningsfall for å få innvilget kompensasjon er at bedriften må ha et omsetningsfall på minst 30 % (20 % for mars 2020), sammenlignet med samme måned i 2019.

Hvordan omsetningsfallet skal beregnes fremgår av forskriftens § 2-3 annet ledd:

“Fallet i omsetning i mars 2020 settes til den prosentvise forskjellen mellom foretakets beregnede normalomsetning i mars 2020 og faktisk omsetning i mars 2020. Beregnet normalomsetning i mars 2020 settes til omsetning i mars 2019, justert med foretakets prosentvise endring i omsetning fra perioden januar og februar 2019 til januar og februar 2020. For etterfølgende kalendermåneder beregnes fallet på tilsvarende måte.”

For eksempel vil en klesforretning som hadde 100 i omsetning i mars 2019, mot 10 i mars 2020, ha et omsetningsfall på 90 prosent.

Deretter tillegges omsetning i januar og februar. Dersom klesforretningen hadde en økning i omsetning i januar og februar 2020 på 20 prosent sammenlignet med januar og februar 2019, tillegges 20 prosent til klesforretningens omsetningsfall for mars 2019.

Dette betyr at klesforretningen anses for å ha hatt en omsetning på 120 i mars 2019. Omsetningssvikt for mars 2020 er da 110 i stedet for 90, hvilket medfører en omsetningssvikt på 91,67 prosent. Det samme prinsippet anvendes ved beregning av omsetningsfall for april og mai.

Bedrifter som er etablert mindre enn ett år tidligere enn den kalendermåneden det søkes tilskudd for, eller som på grunn av omstrukturering ikke kan finne den relevante omsetningen for ett år siden, skal for sammenligningen bruke gjennomsnittlig månedlig omsetning i kalendermånedene januar og februar 2020 som grunnlag for beregning av omsetningsfallet.

Hvor mye kompensasjon innvilges?

Det legges til grunn en todelt ordning, hvor de bedrifter som er pålagt å være stengt av staten kan få dekket inntil 90 prosent av sine uunngåelige faste kostnader per måned. Kompensasjonen beregnes da slik: Reduksjon i omsetning (slik beskrevet over) x uunngåelige faste kostnader x justeringsfaktor (90%). Det presiseres at det kun er bedrifter som er pålagt å stenge av staten som kommer inn under denne beregningsmodellen. Kommunale smittevernstiltak som f.eks. skjenkestopp i en kommune, gir derfor ikke mulighet til å benytte ordningen med justeringsfaktor på 90 %.

De bedrifter som ikke er pålagt å stenge, men som likevel opplever omsetningssvikt på 30 % eller mer (20% i mars måned), vil kunne få dekket inntil 80 % av sine uunngåelige faste kostnader per måned, etter fratrekk av en egenandel på kr 10 000,-.

Minstebeløpet for å få utbetalt kompensasjon er kr 5 000,-.

Vi anbefaler bedrifter som opplever omsetningssvikt å benytte seg av de til enhver tid gjeldende støtteordninger. Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård følger situasjonen i leiemarkedet tett og er gjerne samtalepartner om du har spørsmål til hvilke rettigheter du har. Vi er tilgjengelig for en uforpliktende prat om din sak. Vi gjør gjerne en vurdering av om du har rett på kompensasjon og kan bistå med utforming av søknad.   

Kontakt oss i dag på vår digitale møtebooker