);

Når og hvordan kan utleier kaste ut leietaker? Kan seksjonseiere og andelshavere kastes ut fra egen bolig?

Av advokatfullmektig Ingrid Helene Ramfjord, Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS

Når kan utleier kaste ut leietaker? Kan sameie eller borettslag kaste ut personer fra seksjoner og andelsleiligheter? Den juridiske betegnelsen for utkastelse (med tvang) er tvangsfravikelse og reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven. Utkastelse kan ikke gjennomføres av utleier selv, eller av sameiet eller borettslaget. Utkastelse må gjøres av namsmannen. Krav om utkastelse skal skje ved begjæring om tvangsfravikelse. Avhengig av grunnlaget for krav om tvangsfravikelse, skal begjæringen sendes til tingretten eller namsfogden. For å få medhold i tvangsfravikelse må man ha et tvangsgrunnlag. Hva er tvangsgrunnlag?

Dom som tvangsgrunnlag
Hvis utleier, sameiet eller borettslaget er henvist til et alminnelig tvangsgrunnlag, innebærer det at det må anlegges søksmål før begjæring om tvangsfravikelse kan inngis. Dom som tvangskraftig grunnlag for utleier, går typisk ut på at leieforholdet opphører som følge av oppsigelse eller heving av leiekontrakten. De materielle reglene om opphør av leieforholdet reguleres av leiekontrakten som suppleres av husleieloven. Leiekontrakten og husleielovens regler er derfor avgjørende for om utleier får medhold i kravet om opphør av leieforholdet. Når det foreligger en rettskraftig dom som går ut på at leieforholdet opphører, er dette grunnlag for fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven. Som det fremgår nedenfor er det imidlertid en rekke eksempler på at det ikke er nødvendig å ta ut søksmål for at leietaker kan kastes ut. For øvrig er dom på at sameiet eller borettslaget kan kaste ut en seksjonseier eller andelshaver også tvangsgrunnlag. Det er imidlertid mindre praktisk, fordi egne regler om fravikelse etter eierseksjonsloven og burettslagslova, ofte er tilstrekkelig grunnlag uten dom.

Andre tvangsgrunnlag enn dom
Tvangsfullbyrdelse kan også gjennomføres på grunnlag av såkalte særlige tvangsgrunnlag. Hvis
det foreligger et særlig tvangsgrunnlag, er det ikke nødvendig for utleier å ta ut søksmål og få dom på kravet, før begjæring om fravikelse kan inngis. Som særlig tvangsgrunnlag nevnes tvangsgrunnlag som følger av avtale, og/eller tvangsgrunnlag som følger av tvangsfullbyrdelsesloven, eierseksjonsloven eller burettslagslova.

Tvangsgrunnlag som følger av avtale
Leiekontrakter kan ha bestemmelser om at tvagsfravikelse kan begjæres når leien ikke blir betalt eller at leiekontrakten opphører på en bestemt tid. Da behøver ikke utleier å gå via domstolene for få rettskraftig dom for å inngi begjæring om tvangsfravikelse. Dette viser hvor viktig det er å ha gode leiekontrakter som har bestemmelser om tvangsfravikelse.

Oppsigelse etter husleieloven
Oppsigelse etter husleieloven kan på gitte vilkår være et særlig tvangsgrunnlag, som gjør at rettskraftig dom ikke er nødvendig for utkastelse. Hvis oppsigelsen oppfyller husleielovens formkrav til oppsigelse, og leietakeren ikke har protestert mot oppsigelsen innen lovens frister, kan utleier kreve utkastelse uten dom. Dersom utleier må bringe saken inn for domstolene (eksempelvis fordi leietakeren har protestert mot oppsigelsen), kan retten bare unntaksvis samtykke til at fravikelse kan gjennomføres før dommen er rettskraftig.

Heving av leieforholdet etter husleieloven
Dersom det er åpenbart at vilkårene for heving av leieforholdet etter husleieloven er oppfylt,
kan utleier kreve tvangsfravikelse uten dom. Det skal veldig mye til for at dette vilkåret er oppfylt. Dersom vilkåret ikke er oppfylt må utleier reise søksmål og få dom for kravet. Hvis retten kommer til at vilkårene for å heve leiekontrakten er oppfylt, er dommen et alminnelig tvangsgrunnlag når den er rettskraftig.

Forhold som gjør det åpenbart at noen ikke har rett til å besitte eiendommen
I andre leie- og besittelsesforhold enn etter husleieloven, utgjør forhold som gjør det åpenbart at noen ikke har rett til å besitte eiendommen et særlig tvangsgrunnlag. Det er for eksempel tilfelle når noen har okkupert en bolig og det ikke foreligger leiekontrakt.

Regler om utkastelse for boligselskaper
Boligselskaper (sameier og borettslag) kan etter særlige bestemmelser i hhv. eierseksjonsloven
og burettslagslova begjære utkastelse uten først å ta ut søksmål. Det er da et vilkår at seksjonseieren/andelshaveren oppfører seg på en måte som medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er til alvorlig plage eller sjenanse for øvrige brukere av eiendommen. Vilkåret om ødeleggelse og forringelse av eiendommen omfatter både egen bruksenhet og fellesareal, men det skal mye til å for å la skade på egen bruksenhet gi rett til utkastelse. Likevel kan f.eks. en seksjon som står til forfall med luktproblemer, knuste vinduer ol. være grunnlag for tvangsfravikelse. Kravene for utkastelse er mindre hvis ødeleggelsen eller forringelsen gjelder fellesarealer. I og med at det etter loven er tilstrekkelig med «fare for» ødeleggelse eller forringelse, er det ikke nødvendig at skaden har materialisert seg. Lovkommentaren til eierseksjonsloven nevner som eksempel at hvis en seksjonseier har et dynamittlager i kjellerboden, behøver ikke sameiet å vente med å kreve fravikelse til det har oppstått en eksplosjon. Saker som gjelder fravikelse på grunn av seksjonseier som er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, er typisk husbråksaker, hvor ofte narkotika, alkohol ol. er inne i bildet. Begjæring om fravikelse etter eierseksjonsloven og burettslagslova forutsetter at sameiet eller borettslaget først har gitt seksjonseier eller andelshaver pålegg om salg. Det er også knyttet prosessuelle regler til pålegg om salg etter de nevnte lovene.

Etter eierseksjonsloven kan sameiet også begjære fravikelse direkte overfor en leietaker. Det vil være aktuelt der seksjonseieren, som utleier, ikke selv begjærer fravikelse. Regelen gjelder kun for eierseksjonssameier; borettslag har ikke den samme kompetansen til å kreve fravikelse av andelshaverens leietaker.

Krav om skriftlig varsel før begjæring om utkastelse
Hvis utleier eller boligselskapet vil begjære tvangsfravikelse på noen av de nevnte grunnlagene uten at det foreligger rettskraftig dom, må den fravikelsen er rettet mot varsles skriftlig. Etter tvangsfullbyrdelsesloven er det regler både om innholdet i varselet og når begjæringen tidligst kan inngis etter at det er varslet.

Bistand til prosessen
For rask og effektiv gjennomføring av prosessen, er det nyttig å engasjere en advokat som er kjent med de materielle og prosessuelle reglene for utkastelsen. For utleier kan profesjonell bistand allerede ved utforming av leiekontrakten bidra til å forenkle prosessen vesentlig, og kan være avgjørende for å unngå at saken må opp til doms før fravikelse kan begjæres og gjennomføres.

 

 

Vår kompetanse er verdi for deg – ta kontakt med en av våre advokater for å høre om hvordan vi kan hjelpe deg i din situasjon.

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS – Alltid tett !

Ta kontakt med oss

Hos oss er vi tett på klienten, kompetansen og regionen. Vi hjelper deg med alt fra små og store problemer. Ta kontakt med oss for en uformell prat.