);

Når og hvordan kan utleier kaste ut leietaker? Kan seksjonseiere og andelshavere kastes ut fra egen bolig?

Innledning
Når kan utleier kaste ut leietaker? Kan sameie eller borettslag kaste ut personer fra seksjoner
og andelsleiligheter? Den juridiske betegnelsen for utkastelse (med tvang) er tvangsfravikelse og reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven.
Utkastelse kan ikke gjennomføres av utleier selv, eller av sameiet eller borettslaget. Utkastelse må gjøres av namsmannen.
Krav om utkastelse skal skje ved begjæring om tvangsfravikelse. Avhengig av grunnlaget for
krav om tvangsfravikelse, skal begjæringen sendes til tingretten eller namsfogden. For å få
medhold i tvangsfravikelse må man ha et tvangsgrunnlag. Hva er tvangsgrunnlag?

Dom som tvangsgrunnlag
Hvis utleier, sameiet eller borettslaget er henvist til et alminnelig tvangsgrunnlag, innebærer
det at det må anlegges søksmål før begjæring om tvangsfravikelse kan inngis. Dom som
tvangskraftig grunnlag for utleier, går typisk ut på at leieforholdet opphører som følge av
oppsigelse eller heving av leiekontrakten.
De materielle reglene om opphør av leieforholdet reguleres av leiekontrakten som suppleres
av husleieloven. Leiekontrakten og husleielovens regler er derfor avgjørende for om utleier får
medhold i kravet om opphør av leieforholdet.
Når det foreligger en rettskraftig dom som går ut på at leieforholdet opphører, er dette
grunnlag for fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven. Som det fremgår nedenfor er det
imidlertid en rekke eksempler på at det ikke er nødvendig å ta ut søksmål for at leietaker kan
kastes ut. For øvrig er dom på at sameiet eller borettslaget kan kaste ut en seksjonseier eller
andelshaver også tvangsgrunnlag. Det er imidlertid mindre praktisk, fordi egne regler om
fravikelse etter eierseksjonsloven og burettslagslova, ofte er tilstrekkelig grunnlag uten dom.

Andre tvangsgrunnlag enn dom
Tvangsfullbyrdelse kan også gjennomføres på grunnlag av såkalte særlige tvangsgrunnlag. Hvis
det foreligger et særlig tvangsgrunnlag, er det ikke nødvendig for utleier å ta ut søksmål og få
dom på kravet, før begjæring om fravikelse kan inngis.
Som særlig tvangsgrunnlag nevnes tvangsgrunnlag som følger av avtale, og/eller
tvangsgrunnlag som følger av tvangsfullbyrdelsesloven, eierseksjonsloven eller
burettslagslova.

Tvangsgrunnlag som følger av avtale
Leiekontrakter kan ha bestemmelser om at tvagsfravikelse kan begjæres når leien ikke blir
betalt eller at leiekontrakten opphører på en bestemt tid. Da behøver ikke utleier å gå via
domstolene for få rettskraftig dom for å inngi begjæring om tvangsfravikelse. Dette viser hvor
viktig det er å ha gode leiekontrakter som har bestemmelser om tvangsfravikelse.

Oppsigelse etter husleieloven
Oppsigelse etter husleieloven kan på gitte vilkår være et særlig tvangsgrunnlag, som gjør at
rettskraftig dom ikke er nødvendig for utkastelse. Hvis oppsigelsen oppfyller husleielovens
formkrav til oppsigelse, og leietakeren ikke har protestert mot oppsigelsen innen lovens frister,
kan utleier kreve utkastelse uten dom. Dersom utleier må bringe saken inn for domstolene
(eksempelvis fordi leietakeren har protestert mot oppsigelsen), kan retten bare unntaksvis
samtykke til at fravikelse kan gjennomføres før dommen er rettskraftig.

Heving av leieforholdet etter husleieloven
Dersom det er åpenbart at vilkårene for heving av leieforholdet etter husleieloven er oppfylt,
kan utleier kreve tvangsfravikelse uten dom. Det skal veldig mye til for at dette vilkåret er
oppfylt. Dersom vilkåret ikke er oppfylt må utleier reise søksmål og få dom for kravet. Hvis
retten kommer til at vilkårene for å heve leiekontrakten er oppfylt, er dommen et alminnelig
tvangsgrunnlag når den er rettskraftig.

Forhold som gjør det åpenbart at noen ikke har rett til å besitte eiendommen
I andre leie- og besittelsesforhold enn etter husleieloven, utgjør forhold som gjør det åpenbart
at noen ikke har rett til å besitte eiendommen et særlig tvangsgrunnlag. Det er for eksempel
tilfelle når noen har okkupert en bolig og det ikke foreligger leiekontrakt.

Regler om utkastelse for boligselskaper
Boligselskaper (sameier og borettslag) kan etter særlige bestemmelser i hhv. eierseksjonsloven
og burettslagslova begjære utkastelse uten først å ta ut søksmål. Det er da et vilkår at
seksjonseieren/andelshaveren oppfører seg på en måte som medfører fare for ødeleggelse
eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er til alvorlig plage eller sjenanse for øvrige
brukere av eiendommen.
Vilkåret om ødeleggelse og forringelse av eiendommen omfatter både egen bruksenhet og
fellesareal, men det skal mye til å for å la skade på egen bruksenhet gi rett til utkastelse. Likevel
kan f.eks. en seksjon som står til forfall med luktproblemer, knuste vinduer ol. være grunnlag
for tvangsfravikelse. Kravene for utkastelse er mindre hvis ødeleggelsen eller forringelsen
gjelder fellesarealer.
I og med at det etter loven er tilstrekkelig med «fare for» ødeleggelse eller forringelse, er det
ikke nødvendig at skaden har materialisert seg. Lovkommentaren til eierseksjonsloven nevner
som eksempel at hvis en seksjonseier har et dynamittlager i kjellerboden, behøver ikke sameiet
å vente med å kreve fravikelse til det har oppstått en eksplosjon.
Saker som gjelder fravikelse på grunn av seksjonseier som er til alvorlig plage eller sjenanse for
eiendommens øvrige brukere, er typisk husbråksaker, hvor ofte narkotika, alkohol ol. er inne i
bildet.
Begjæring om fravikelse etter eierseksjonsloven og burettslagslova forutsetter at sameiet eller
borettslaget først har gitt seksjonseier eller andelshaver pålegg om salg. Det er også knyttet
prosessuelle regler til pålegg om salg etter de nevnte lovene.

Etter eierseksjonsloven kan sameiet også begjære fravikelse direkte overfor en leietaker. Det
vil være aktuelt der seksjonseieren, som utleier, ikke selv begjærer fravikelse. Regelen gjelder
kun for eierseksjonssameier; borettslag har ikke den samme kompetansen til å kreve fravikelse
av andelshaverens leietaker.

Krav om skriftlig varsel før begjæring om utkastelse
Hvis utleier eller boligselskapet vil begjære tvangsfravikelse på noen av de nevnte grunnlagene
uten at det foreligger rettskraftig dom, må den fravikelsen er rettet mot varsles skriftlig. Etter
tvangsfullbyrdelsesloven er det regler både om innholdet i varselet og når begjæringen tidligst
kan inngis etter at det er varslet.

Bistand til prosessen
For rask og effektiv gjennomføring av prosessen, er det nyttig å engasjere en advokat som er
kjent med de materielle og prosessuelle reglene for utkastelsen. For utleier kan profesjonell
bistand allerede ved utforming av leiekontrakten bidra til å forenkle prosessen vesentlig, og
kan være avgjørende for å unngå at saken må opp til doms før fravikelse kan begjæres og
gjennomføres.

Ta kontakt med oss

Hos oss er vi tett på klienten, kompetansen og regionen. Vi hjelper deg med alt fra små og store problemer. Ta kontakt med oss for en uformell prat.