);

Ny Høyesterettpraksis om avvikling av festeforhold

 

Tomtefeste er et rettsområde som typisk reiser kompliserte juridiske spørsmål. Forbered deg godt når du som bortfester eller fester skal inngå festekontrakt. Vi skal hjelpe deg til lettere å forstå noen av reglene som må hensyntas.

Tomtefesteloven kapittel 7 om avvikling av festeforholdet, er det regler om hva som skal skje med bygninger og faste innretninger på eiendommen når festeforholdet opphører.

Må tomten ryddes ved avvikling?
I utgangspunktet har festeren rett og plikt til å rydde tomta ved avvikling av festeforholdet. Hvis fjerning av bygningsmassen vil føre til at verdier går unødvendig til spille, kan både festeren og bortfesteren kreve at bortfesteren overtar hus og faste innretninger, mot vederlag. Men når inntrer bortfesterens rett og plikt til å overta bygningsmassen?

Utgangspunktet om hva som skal skje når festeforholdet opphører, følger av tomtefesteloven § 39: Festeren har rett og plikt til å fjerne bygningsmasse som han eller hun har på tomta, jf. første ledd. Både som bortfester og fester er det imidlertid viktig å være oppmerksom på § 39 fjerde ledd, om avtalefrihet på dette punktet. Selv om tomtefesteloven som utgangspunkt er ufravikelig etter § 4, er det altså adgang til å avtale seg bort fra lovens utgangspunkt om festerens rett og plikt til å rydde tomta.

Unntak til regelen
Et unntak fra utgangspunktet om rett og plikt til å rydde tomta, følger av tomtefesteloven § 40[utgående lenke]: Bortfesteren kan i visse tilfeller ha rett og plikt til å overta bygningsmassen mot vederlag. Nærmere bestemt kommer unntaket til anvendelse «dersom borttaking etter § 39 vil føre til at verdiar går til spille i utrengsmål». Det bemerkes at bortfesteren ikke kan pålegges overtakelse av bygningsmasse etter § 40, hvis festeren kan kreve tomta innløst, eller hvis bortfesteren tilbyr innløsning.

Når gjelder unntaket?
Vurderingen av når «verdiar går til spille i utrengsmål» er er skjønnsmessig. Noen momenter av betydning er om rivningsutgiftene overstiger verdien av de materialene en kan få ut av rivningen, eller om utgiftene ved å flytte huset er større enn utgiftene ved å bygge nytt hus av nye materialer. Kriteriet «i utrengsmål» innebærer videre en interesseavveining, som er belyst i en fersk Høyesterettsdom avsagt i september i år.

Dette er saken:
Oslo kommune er bortfester og Foretakseiendom AS er fester. Da festekontrakten utløp, ville Oslo kommune ha festetomta tilbake, og krevde 6000 kvadratmeter bygningsmasse revet. Foretakseiendom AS krevde at kommunen overtok bygningsmassen mot vederlag. Oslo kommune ble av lagmannsretten dømt til å overta hus og faste innretninger på festetomta mot vederlag fastsatt til kr. 12 millioner. Høyesterett har nylig behandlet anke over den nevnte lagmannsrettsavgjørelsen. Lagmannsrettens avgjørelse ble opphevet. Det innebærer at saken nå skal behandles i lagmannsretten på nytt, og den nevnte saken er dermed fortsatt i «loopen» i rettssystemet. Det som er interessant med den ferske Høyesterettsdommen, er at det er den første som kaster lys over kriteriet «i utrengsmål» og når bortfester har rett og plikt til å overta bygningsmasse ved festeforholdets avvikling.

Høyesterett referer til tidligere praksis og viser til at det er unntaket om bortfesters rett og plikt til overtakelse av bygningsmasse, som vanligvis kommer til anvendelse. Det gjelder ifølge Høyesterett i alle fall for bebygde tomter i sentrum av byene. Som det fremgår er bortfesters plikt til overtakelse av bygningsmasse praktisk viktig, og det er ikke uvanlig at bebyggelsen blir stående ved avviklingen av festeforholdet.

Vilkåret i tomtefesteloven om at verdier ikke må gå til spille unødvendig, må forstås på bakgrunn av et overordnet ønske om å unngå verditap, både av hensyn til partene og ut fra mer allmenne samfunnshensyn. Ved vurderingen av hva som er «i utrengsmål» viser Høyesterett til at utgangspunktet må tas i partenes konkrete interesser. Vurderingen er ikke begrenset til de økonomiske forholdene, og både for festeren og bortfesteren kan andre hensyn veie tyngre enn de rent økonomiske. Høyesterett nevner som eksempel at det for festeren kan være snakk om affeksjonsverdi ved en bygning, og at overordnede samfunnsmessige interesser kan veie tungt for en bortfester som er stat eller kommune.

Tomtefestelovens hovedregel er altså at fester har rett og plikt til å rydde tomta. Samtidig er unntaket om bortfesters rett og plikt til å overta bygningsmasse, praktisk viktig. Når man skal vurdere om bortfester har rett og plikt til overtakelse av bygningsmasse, må alle saklige interesser på begge sider tas i betraktning. Momentene må veies mot hverandre. Dernest må det ifølge Høyesterett vurderes om resultatet er urimelig for festeren, og om bortfesteren er vel tjent med å overta hus og innretninger. Reglene om hva som skal skje med bygningsmassen når festeforholdet opphører, har praktisk betydning og kan få store konsekvenser for bortfester og fester. Det gjelder både for tomter til bolig-, fritids- og andre formål.

Tomtefeste er et rettsområde som typisk reiser kompliserte juridiske spørsmål. Forbered deg godt når du som bortfester eller fester skal inngå festekontrakt. Sett deg godt inn i reglene om tomtefeste og sørg for en god festekontrakt! Vi i Advokatfirmaet Frøysaa og Bjørkgård AS har solid kompetanse innenfor tomtefeste og kan bistå fra inngåelse av festekontrakt til avvikling av festeforholdet.

 

Vår kompetanse er verdi for deg – ta kontakt med en av våre advokater for å høre om hvordan vi kan hjelpe deg i din situasjon.

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS – Alltid tett !

 

Hva er tomtefeste?
Tomtefeste er en form for leie av grunn til hus, hvor det inngås kontrakt mellom bortfester og fester om leieforholdet. Partene er bundet av tomtefestelovens regler om slike leieavtaler.

Noen begreper og regler du bør vite om

  • Tomtefeste er en form for leie av grunn til hus
  • «Bortfester» = grunneier
  • «Fester» = den som leier tomt
  • Tomtefeste kan gjelde grunn til bolig-, fritids- og andre formål
  • Tomtefesteloven regulerer festeforholdet
  • Festekontrakten må være skriftlig
  • Festeren har fysisk råderett over tomta som en eier, ved feste til bolig-/fritidsformål
  • Festeavgiften kan reguleres i tråd med tomtefestelovens vilkår
  • Festeren kan kreve å innløse tomta (bolig-/fritidsformål) etter 30 års festetid. Nye muligheter til innløsning hvert 2. og 10. år for hhv. bolig- og fritidsformål
  • Krav på innløsning må fremmes til bortfester etter lovens regler, bla. innen lovens frist
  • Det er to modeller for beregning av innløsningssum. Kontrakten avgjør hvilken modell som skal anvendes
  • Ved avvikling av festeforholdet skal festeren som utgangspunkt rydde tomta, hu. fjerne bebyggelse

Ta kontakt med oss

Hos oss er vi tett på klienten, kompetansen og regionen. Vi hjelper deg med alt fra små og store problemer. Ta kontakt med oss for en uformell prat.