Skal du leie ut en bolig eller et husrom til høsten?

Vi er nå kommet til august, og mange boligeiere tegner nye leieavtaler med sine leietakere. Er du selv leietaker er det viktig å forstå hvilke kontraktsvilkår man skriver under på. Enten du er utleier eller selv skal leie bolig er det viktig at leieavtalen kommer på plass snarest. Leieavtalen er et viktig dokument som tar for seg reguleringen av leieforholdet mellom utleier og leietaker. I tillegg til leieavtalen er husleieloven utfyllende for de punkter som ikke blir nevnt i avtalen.

Husleieloven er tilnærmet ufravikelig. Dette betyr at dersom leieavtalen er “mindre gunstig for leieren” enn det som følger av loven, så vil lovens ordlyd gå foran avtalen. Leietakeren er med andre ord beskyttet av husleielovens ufravikelige regler. For de reglene som kan fravikes er det derimot viktig å være klar over hvilke muligheter som ligger i loven, og hvordan alternativene slår ut for både utleier og leietaker.

Selv om husleieloven § 1-4 uttaler at leieavtalen kan være både muntlig og skriftlig – så er det sterkt anbefalt å få den skriftlig. En muntlig avtale er langt vanskeligere å tolke, om ikke umulig, enn en skriftlig avtale.

Av praktiske ting som gjerne avtales i leieavtalen er dato for betaling av husleie, depositum, leietakers plikter og utleiers plikter.

Betaling av husleie

Det følger av lovens § 3-2 første ledd at utleier ikke kan kreve forskuddsbetaling for mer enn én måned frem i tid. Det vi ser i praksis er derfor at leietakeren stort sett betaler leie forskuddsvis den 1. i hver måned.

Videre følger det av husleielovens § 4-1 at det ikke kan avtales leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Dette kalles det alminnelige leieprisvern.

Opphør av leieforhold

Et leieforhold kan opphøre på mange måter. Det kan opphøre ordinært, for eksempel ved at leietiden løper ut. Det kan også bringes til opphør ved at en av partene sier opp eller hever avtalen, eller av ekstraordinære grunner, som ved at leiekontrakten misligholdes av en av partene.

Oppsigelse og heving er begge opphørsgrunnlag som er regulert i de fleste leieavtaler, men også direkte i Husleieloven. Dersom leietaker sier opp en løpende tidsubestemt leieavtale anses dette for ordinært opphør av avtalen. Samtidig kan både oppsigelse og heving komme som en konsekvens av at husleieavtalen er misligholdt, og dermed også være knyttet til både strenge vilkår og en betydelig risiko for konflikt. Særlig dersom det er utleier som ønsker å si opp avtalen gjelder strenge formkrav som må følges for at oppsigelsen skal være gyldig. Dersom man trår feil her vil det lett kunne føre til at leieforholdet løper videre, og store økonomiske tap. Vår erfaring er derfor at det er svært viktig å trå varsomt og korrekt i denne fasen.

Uansett opphørsgrunn følger det av husleieloven § 10-2 at utleieobjektet skal tilbakeleveres i samme stand som ved overtakelsen. Dette gjelder imidlertid ikke den forringelse som skyldes vanlig bruk og slitasje. Utleier må forvente at et gulv, kjøkkenbenker etc. er slitt dersom leietaker har bodd i leiligheten over en lengre periode. Det er likevel viktig å at leietaker alltid ivaretar leieobjektet etter beste evne, slik at det blir færre problemer ved overlevering. Noen skader kan kvalifisere til at utleier kan trekke utbedringskostnaden fra depositumskontoen.

Er det uenigheter om innholdet i en leieavtale, eller i hvilken stand leieobjektet faktisk er ved tilbakelevering, bør partene vurdere å gå til advokat eller HTU, Husleietvistutvalget, som er et domstolliknende organ. Det samme gjelder dersom partene er uenige om hvilken adgang det er til å si opp avtalen, og hvilke frister som gjelder. Vi har lang erfaring med rådgivning om innholdet i husleieavtaler. Vi har også lang erfaring med å håndtere tvister om husleieforhold, og å bistå i HTU og i retten. Vi bistår deg gjerne på ulike trinn av kontraktsforholdet, slik du kan være trygg på at dine rettigheter ivaretas.

Vår kompetanse er verdi for deg – ta kontakt med en av våre advokater for å høre om hvordan vi kan hjelpe deg i din situasjon.

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS – Alltid tett på!

Kontakt oss i dag på vår digitale møtebooker