Har du oppdaget feil og mangler ved kjøp av bolig?
Derfor må du huske å reklamere i tide.

Har du som boligkjøper oppdaget feil og mangler ved kjøp av bolig? Da bør du bruke litt tid på å sette deg inn i hvilke regler som gjelder i din situasjon. Ett av de viktigste prinsippene er å huske å reklamere til selger i tide.

 

Reklamasjonsfrist ved feil og mangler ved kjøp av bolig
Det er Lov om avhending av fast eigedom eller avhendingsloven som regulerer kjøp og salg av boliger. Her må du imidlertid være klar over at denne loven gjelder bare bruktboliger, og ikke nybygg. I dette innlegget vil vi gå gjennom de relevante punktene i avhendingsloven som omhandler nettopp reklamasjon og reklamasjonsfrister. Da vet du også hva du har å forholde deg til hvis du skulle være så uheldig å oppdage feil og mangler ved kjøp av bolig.

Det er avhendingslovens paragraf 4 punkt 19 som regulerer reklamasjon og reklamasjonsfrister. Lovteksten lyder som følger:

4-19. Reklamasjon
(1) Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.

(2) Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikke seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid.

(3) Seljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(4) Retten til å gjere avtalebrotet gjeldande kan også bli tapt etter reglane om forelding i foreldingslova.

Hva er en typisk reklamasjon?
Det første du må gjøre, som det fremgår av lovverket, er altså å reklamere til selger. Her må du gjøre det klart at du har oppdaget feil og mangler ved kjøp av bolig, og hva disse gjelder. En mangel i dette tilfellet er et avvik mellom de faktiske og dokumenterbare forholdene ved boligen du har overtatt og hva som normalt kan forventes ut ifra den inngåtte avtalen. De aller fleste bruktboliger selges med klausulen «som den er». Hvis ikke annet er spesifisert skal eiendommen da holde en standard som er tilnærmet lik tilsvarende boliger. Det gjelder forventet slitasje, stand, byggestandard og -metode og liknende. 

Høyesterett har tidligere uttalt følgende om hva som i det hele tatt utløser en reklamasjon og reklamasjonsfrist ut ifra avhendingsloven:

«En feil eller en skade på den eiendom som er solgt, vil prinsipielt sett ikke i seg selv utløse en reklamasjonsplikt, men enkelte feil vil naturligvis være av en slik art og vesentlighet at det uten videre kan konstateres at det også foreligger en mangel… Allerede det at det fremstår som en realistisk mulighet at selgeren vil være ansvarlig for skaden, vil normalt være tilstrekkelig til at reklamasjonsfristen begynner å løpe.»

Typisk reklamasjon kan være at du finner sopp- eller fuktskader etter at du tatt over boligen. Det kan også være skadedyr, vannlekkasje eller feil på det elektriske anlegget. Noen oppdager først etter overtakelsen at det oppgitte arealet på boligen eller den medfølgende tomten ikke stemmer overens med virkeligheten. Det kan også vise seg at boligen likevel ikke kan benyttes til spesifikke bruksformål, som for eksempel utleie. Dette er feil og mangler ved kjøp av bolig som du vanligvis skal kunne reklamere på.

Selve reklamasjonen og den påfølgende kommunikasjonen med selger bør foregå skriftlig. Vi anbefaler å bruke begrepet «reklamasjon» slik at det fremkommer tydelig hva det er snakk om. Har selger benyttet seg av eierskifteforsikring reklamerer du samtidig til forsikringsselskapet det gjelder. Informasjon om en eventuell eierskifteforsikring, som skal dekke feil og og mangler ved kjøp av bolig, pleier å fremgå av prospektet/salgsoppgaven eller ved forespørsel til ansvarlig megler. 

Det er greit å være klar over at du ved den initielle kontakten med selger ikke kan forventes å ha den hele og fulle oversikten over de fremkomne manglene eller problemene ved boligen. Dette kan undersøkes etter at reklamasjonen er meldt inn. Dokumentasjonen kan så ettersendes på et senere tidspunkt, sammen med for eksempel et krav om erstatning eller prisavslag, retting eller heving av kjøpet.

Hva er «rimelig tid» ved feil og mangler ved kjøp av bolig?
Reklamasjonen må skje innen rimelig tid etter at du har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Du må uansett passe på å fremsette reklamasjonen senest 5 år etter overtakelsen. Dette er kjent som absolutt reklamasjonsfrist. Det vil i praksis si at selger er helt fri for ansvar ved feil og mangler ved kjøp av bolig etter at det har gått 5 år. Her finnes det dog noen få unntak, som du finner nederst i dette innlegget.

Lovteksten inneholder begrepet «innen rimelig tid», som kan være forvirrende hvis man ikke kjenner til den juridiske tolkningen av dette eller tidligere rettspraksis. Lovens ordlyd «rimelig tid» er det vi kaller for lovens relative reklamasjonsfrist. Dette betyr at «rimelig tid» begynner å løpe fra det tidspunkt kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Hva som er rimelig tid i praksis må avgjøres konkret i hver eneste sak der man oppdager feil og mangler ved kjøp av bolig. Høyesterett har tidligere uttalt at det normalt er for sent å reklamere tre måneder eller senere etter at man har oppdaget eller blitt klar over mangelen eller problemet. Dette betyr at det i de fleste tilfellene vil være tilstrekkelig å reklamere innen tre måneder etter at man har oppdaget mangelen. Normal praksis er imidlertid å ta utgangspunkt i at reklamasjonsfristen er på to måneder. På denne tiden skal du kunne rekke å få en grunnleggende oversikt over problemområdet og innhente bistand og fagekspertise som kan hjelpe deg å vurdere omfanget. 

Det kan også forekomme situasjoner der man må reklamere med en eneste gang. Du bør uansett etterstrebe å reklamere så fort du har oppdager en mangel, eventuelt så fort som mulig. Gjør du ikke det risikerer du å miste muligheten til å fremsette et krav på grunn av reklamasjonsfristen. Er du i tvil om hva du bør gjøre, vil vi råde deg til å ta kontakt med én av våre dyktige advokater som har utstrakt erfaring med denne typen problemstillinger.

Også kjøperens ansvar
I de fleste tilfeller er tidspunktet, for når du oppdager feil og mangler ved kjøp av bolig, klart. Da begynner også tremånedersperioden å løpe. Det som ofte skaper forvirring er tolkningen av begrepet «burde oppdaga». I de tilfeller hvor kjøper burde ha oppdaget mangelen kan det ofte bli diskusjon om hvor mye som skal til før kjøper, spesielt da en person uten fagkompetanse på dette feltet, burde skjønt at det var en mangel ved boligen. Det kan være feil som dukker opp litt etterhvert eller mangler som blir først synlige ved for eksempel en oppussing. Det er gjerne da man får øye på det slett utførte håndverket eller andre byggmessige grep som ikke er i tråd med gjeldende regelverk, for eksempel våtromsnormen på badet.

Med «burde oppdaga» menes ikke at enhver indikasjon på mangel er tilstrekkelig for at reklamasjonsfristen skal begynne å løpe. Reklamasjonsfristen starter normalt å løpe fra det tidspunkt du som kjøper har fått tilstrekkelig kunnskap om de faktiske forholdene, som gjør det temmelig klart at eiendommen ikke er i samsvar med avtalen.

I noen tilfeller burde kjøper oppdaget mangelen tidligere, for eksempel ved undersøkelse av boligen ved overtakelse. Dette er kjent som undersøkelsesplikt, og innebærer at du gjennomgår eiendommen ved overtakelsen nettopp for å avdekke feil og mangler ved kjøp av bolig. Dersom du lar være å gjøre tilstrekkelig undersøkelser, og det blir klart at mangelen hadde blitt oppdaget ved denne prosedyren, begynner fristen å løpe fra det tidspunkt slik undersøkelse skulle vært gjort.

Unntak fra absolutt reklamasjonsfrist

Selv om den relative reklamasjonsfristen er på normalt tre måneder fra avdekking av eventuelle mangler er den absolutte reklamasjonsfristen 5 år etter overtakelse. Her er det derimot noen få unntak du bør være klar over. Den absolutte reklamasjonsfristen for å klage på feil og mangler ved kjøp av bolig kan forlenges hvis:

  • Selger har gitt garanti eller ved avtale påtar seg ansvar for lenger tid.
  • Selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro.

Selv om reklamasjonsfristen ikke er oversittet, så kan kravet foreldes etter foreldelsesloven. Dette er to ulike frister som løper parallelt. Foreldelsesfristen slår da også inn i saker som omhandler feil og mangler ved kjøp av bolig. Den alminnelige foreldelsesfrist er på 3 år, men her er det også både unntak og egne tilleggsfrister som kan bli gjeldende i ulike tilfeller. Hva som er riktig for deg og den situasjonen du står i etter å ha oppdaget feil og mangler ved kjøp av bolig må vurderes i hvert konkrete tilfelle.

 

Vår kompetanse er verdi for deg – ta kontakt med en av våre advokater for å høre om hvordan vi kan hjelpe deg i din situasjon.

 

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS – Alltid tett på!

Ta kontakt med oss

Hos oss er vi tett på klienten, kompetansen og regionen. Vi hjelper deg med alt fra små og store problemer. Ta kontakt med oss for en uformell prat.