Rekkefølgebestemmelse

Rekkefølgebestemmelse kjent ugyldig av Høyesterett i «Selvaag-saken»

Selvaag vant mot staten i sak om gyldigheten av Fylkesmannens vedtak. Dommen ble avsagt den 4. mai 2021 under dissens 3-2 og skjerper kommunens adgang til å fastsette rekkefølgekrav overfor private utbyggere.    

Rekkefølgekrav er bestemmelser om tiltak som må utføres før man kan igangsette utbygging i et område. Oslo kommune hadde i denne saken stilt som krav i reguleringsplanen at en turvei måtte oppgraderes og opparbeides før midlertidig brukstillatelse kunne gis for et boligprosjekt på Mortensrud. Fylkesmannen – nå Statsforvalteren – stadfestet vedtaket etter klage fra utbygger. 

Problemstillingen for Høyesterett var om vedtaket var ugyldig fordi det bygget på en uriktig tolkning av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 om kommunens adgang til å fastsette rekkefølgekrav, eller fordi det forelå myndighetsmisbruk i form av utenforliggende hensyn eller vilkårlig skjønnsutøvelse. 

Høyesteretts flertall konkluderte med at fylkesmannens vedtak var ugyldig fordi det bygget på uriktig lovtolkning. I Høyesteretts konkrete vurdering av fylkesmannens vedtak, mente flertallet at fylkesmannen hadde gitt uttrykk for en for vid forståelse av bestemmelsen. Det ble bl.a. vist til at det «ikke [er] adgang til å gi rekkefølgebestemmelser for å ivareta mer generelle behov og målsettinger, slik kommunen synes å legge til grunn.» 

Flertallet uttalte at for de tilfeller hvor kommunen ikke selv har til hensikt å utføre tiltaket, kan kommunen «…….bare oppstille rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. I dette ligger at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge. Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at infrastrukturtiltaket anses formålstjenlig eller ønskelig hvis tiltaket ikke står i en slik sammenheng med det nye prosjektet. Rent fiskale hensyn kan ikke begrunne vedtak etter § 12-7 nr. 10.»

Ettersom vedtaket var ugyldig på grunn av feil lovforståelse, unnlot Høyesterett å ta stilling til spørsmålet om myndighetsmisbruk som ugyldighetsgrunn. 

Mindretallet uttalte derimot følgende og konkluderte med at det ikke forelå myndighetsmisbruk i saken: «Hvis kommunen etter en konkret bevisvurdering finnes å ha benyttet § 12-7 nr. 10 til i realiteten å tvinge en utbygger til å utføre eller bekoste tiltak som det ikke kunne ha vært inngått en utbyggingsavtale om, er det etter mitt syn mer nærliggende å se en slik omgåelse av loven som et utslag av myndighetsmisbruk i form av utenforliggende hensyn.»

«Entra-saken» er nestemann for behandling i Høyesterett og dreier seg også om rekkefølgekrav og gyldigheten av en utbyggingsavtale. I denne saken ga lagmannsretten kommunen fullt medhold i at det kan settes rekkefølgekrav også etter at utbyggingsavtalen er signert av begge parter. Trolig vil Høyesteretts lovforståelse av rekkefølgebestemmelsene i «Selvaag-saken» få sentral betydning for saken.