Oppløsning av sameie og tolkning av sameieavtale

Gulating lagmannsrett har nylig avsagt en interessant dom om tolkning av sameieavtale og oppløsning. Spørsmålet for retten var om avtalepartene hadde fraskrevet seg rett til å kreve oppløsning av sameiet, som igjen kunne medføre et salg i det åpne markedet.

Etter sameieloven § 15 kan enhver sameier kreve sameiet oppløst. Lovens bestemmelse kan imidlertid fravikes ved avtale. Dommen fra lagmannsretten går inn på hvilke formkrav som skal til for å gyldig fravike rett til oppløsning. Som del av tolkningen ble det også sett hen til avtalens realitet som en dødsdisposisjon. 

Fem søsken hadde inngått avtale med sine foreldre om at foreldrenes bolig med innbo og løsøre skulle eies i sameie mellom søsknene. Etter sitt innhold fikk avtalen først virkning etter foreldrenes død, noe som også ble en realitet mellom partene. 

Avtalen hadde en bestemmelse om at sameierne bare kunne løses ut av hverandre til en lav, fiksert verdi. Etter foreldrenes død hadde to av sameierne latt seg utløse i henhold til avtalen. Etter at det oppstod konflikter mellom de gjenværende sameierne, krevde den ene av dem sameiet oppløst etter sameieloven § 15. De to andre motsatte seg slik oppløsning.

Etter rettspraksis kreves det klare holdepunkter for at retten til oppløsning er fraveket ved avtale. I likhet med tingretten, kom lagmannsretten til at avtalen ikke var til hinder for at sameiet kunne kreves oppløst. 

Lagmannsretten viste til at tvilsrisikoen for at oppløsningsretten var fraveket ved avtale, lå hos den part som påberoper det. Om det ikke føres bevis som gir «klare holdepunkter» for at partene har gitt avkall på oppløsningsretten, ville det lede til oppløsning etter loven. 

I tråd med alminnelige prinsipper for avtaletolkning anså retten det sentralt å finne frem til partenes felles forståelse ved avtaleinngåelsen. Utover et ønske om å forhindre konflikt og sikre eiendommen i familien ble det ikke avdekket noen felles forståelse. Tolkningen måtte derfor skje overensstemmelse med den vanlige betydningen av avtalens ord og uttrykk. I vurderingen fikk også partenes etterfølgende atferd bevismessig betydning for innholdet. 

Etter en konkret tolkning av avtalen og de etterfølgende omstendighetene i saken, kom retten til at partene ikke i avtalen eller senere hadde bundet seg til å frafalle oppløsningsretten. 

Retten vurderte også avtalens realitet for foreldrene og fant at foreldrene ikke hadde testasjonskompetanse etter arveloven til å fastsette ensidig at eiendommen skulle forbli i sameie innen familien. Dette som følge av at foreldrenes øvrige verdier i boet ikke utgjorde mer enn 2/3 av totalen. Testasjon over eiendommen ville derfor krenke daværende pliktdelsregler. Videre anså retten at avtalen var å anse som en dødsdisposisjon. Avtalen hadde ingen betydning for foreldrene mens de var i live, og medførte ikke noen form for vederlag eller andre fordeler for foreldrene. 

Retten fant at om avtalen skulle forstås som slik at dens bestemmelser var forpliktende for barna, så båndla den arvingenes rådighet over den falte arven ved at utløsning bare kunne skje innen familien og til et lavt fiksert beløp. Slik regulering ville være i strid med pliktdelsreglene. Etter rettens syn ville en regulering etter avtalen innebære en forrykkelse av fordelingen av arven, blant annet ettersom den som satt igjen som eneeier ikke ville være bundet av avtalens verdifastsettelse ved senere salg. Videre ville en fiksert utløsningsverdi over tid føre til en reduksjon av den reelle verdien av arvingens lodd, som ved forutsatt realverdiøkning ville gjøre det gunstigst å bli løst ut først, og dermed spare utgifter og kostnader, eller bli sittende som eneeier til slutt.  

Lagmannsretten anså at en forhåndsavtale om frafall av oppløsningsretten og fiksert utløsningssum ikke kunne inngås uten å være i strid med arveloven. Retten fant derfor at avtalens gjenværende parter ikke var forpliktet til å tåle utløsning til det fikserte beløp.

Det var dermed flere ulike grunnlag som fikk betydning for vurderingen om at det ikke var avtal avkall på retten til oppløsning av sameiet. 

Avgjørelsen viser at selv om man har de beste intensjoner om hvordan familiens eiendeler skal forvaltes for fremtiden, så er det avgjørende at dette skjer innenfor riktige rammer og med et tilstrekkelig tidsperspektiv. 

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS er tett på kompetansen. Om du har spørsmål knyttet til arv og testament så ta gjerne kontakt for en uforpliktende henvendelse.