Nye regler i lov om avhending av fast eiendom – hva innebærer endringene for deg som skal selge eller kjøpe bolig?

I mai 2019 vedtok Stortinget flere endringer i avhendingsloven som skal stimulere til at det innhentes mer og bedre informasjon for å gjøre bolighandelen tryggere. Reglene trer i kraft 1.1.22. Vi bringer her en oversikt over konsekvenser av lovendringene for forbrukere som selger eller kjøper bolig. 

Vi skrev i vårt forrige nyhetsbrev om forskriften som trer i kraft samtidig med endringene i avhendingsloven, og som definerer minimumskravene til godkjente tilstandsrapporter. Forskriften bestemmer blant annet at den bygningskyndige skal gis full tilgang til det som undersøkes, blant annet ved at selger må flytte på løsøre. Bad og rom under terreng skal som hovedregel undersøkes ved hulltaking, og det skal redegjøres for årsaken til og konsekvensen av at bygningsdeler får tilstandsgrad 2 eller 3. Den bygningskyndige skal videre benytte klart språk i tilstandsrapporten slik at kjøperen har mulighet til å ta hensyn til salgsopplysningene i sin vurdering av om han skal gi bud, og budets størrelse. 

Bakgrunnen for endringene i avhendingsloven er at de gamle reglene ikke ga insentiv for selger til å skaffe mer og bedre informasjon om boligens tilstand. Når lovgiver nå skjerper kravene til tilstandsrapporter, er målet at risikoen for negative overraskelser for kjøperen reduseres, og med det også risikoen for ubehagelige og dyre mangelstvister mellom kjøper og selger i etterkant.

Vi gir her en oversikt over de viktigste endringene i loven.

Gjeldende avhendingslov

I dag kan kjøperen fremme krav om prisavslag eller erstatning dersom det er avvik mellom det avtalte og boligens faktiske tilstand. Selgeren kan ta generelle forbehold om ansvar for skjulte feil og mangler, vanligvis omtalt som «som den er»- eller «as is»-forbehold, for på den måten å overføre risikoen for ukjente, negative avvik fra selger til kjøper. I disse tilfellene er det ikke nok for å få prisavslag at det er avvik. Rett på prisavslag utløses først hvis avviket er «vesentlig». Det skal en god del til før dette vilkåret er oppfylt.

Uavhengig av om det tas generelle forbehold, har selger plikt til å gi opplysninger om det han kjenner til av skader, feil og andre negative forhold. Opplysningsplikten begrenser seg til det selger kjenner eller måtte kjenne til. Loven pålegger ingen plikt for selger til å undersøke eiendommen og avklare tilstanden før salg. Derfor gir någjeldende regler heller ikke noe insentiv for selger til å undersøke og fremskaffe mer informasjon om tilstanden i forkant. Det er snarere «lurt» av selger å ikke gjøre for vidtgående undersøkelser, slik at selger kan dekke seg under at manglene var skjult  for begge parter i forbindelse med salget.

Nye regler i avhendingsloven

Den mest omtalte lovendringen – adgangen til å selge «som den er» fjernes ved salg til forbrukerkjøper, jf. ny § 3-9 andre ledd

Adgangen til å selge «som den er», eller med andre generelle forbehold fjernes for forbrukerkjøp.

Forbehold som er spesifiserte nok til å kunne påvirke vurderingen som kjøperen gjør av eiendommen, rammes ikke av forbudet, og er fortsatt tillatt.

Tanken er at når selger ikke lenger kan fraskrive seg ansvar for det ukjente, så får han en egeninteresse i å undersøke og opplyse om faktisk tilstand på forhånd. Uavhengig av god tro, er det etter de nye reglene selger som har risikoen for at tilstanden samsvarer med hva kjøper kan forvente i henhold til avtalen. Til dette vil selgeren normalt ha behov for profesjonell hjelp, både av eiendomsmegler og bygningssakkyndig for å fremskaffe og formidle relevante opplysninger.

Selger bør innhente tilstandsrapport som minst tilfredsstiller kravene i den nye forskriften til avhendingsloven. Forskriften stiller omfattende krav til «lovlig» tilstandsrapport. Takstmannens  undersøkelse er ment å klargjøre tilstanden utover det forbrukerselgeren selv har forutsetning for å vite, for dermed å redusere sannsynligheten for at det etter salget oppdages skader eller feil som selger blir ansvarlig for.

Kjøperen ansees å være kjent med alt som er opplyst i en godkjent tilstandsrapport. Selger på sin side er beskyttet mot ansvar for det som er tydelig opplyst.

Det skal likevel understrekes at spesifiserte forbehold fortsatt er tillatt. Dersom selger fra før, eller via tilstandsrapporten, kjenner til negative usikkerhetsmomenter, kan han bli kvitt risikoen for disse ved å ta spesifiserte forbehold. Forbeholdene må da være så spesifiserte at kjøperen kan ta dem med i vurderingen før avtaleinngåelsen. Dersom forbeholdene ikke tilfredsstiller lovens strenge krav, vil de heller ikke beskytte selger mot ansvar.

Kjøpers undersøkelsesplikt tydeliggjøres, jf. ny § 3-10 første ledd

Etter den nye bestemmelsen anses kjøper å kjenne til det som går tydelig frem av tilstandsrapport og andre salgsdokumenter. Kjøpers undersøkelsesplikt følger dermed uttrykkelig av loven.

Kjøperen løper dermed en stor risiko dersom han ikke setter seg grundig inn i dokumentene. Han  kan ikke reklamere over det som er tydelig opplyst. Kjøperen må derfor lese salgsinformasjonen nøye!

Bestemmelsen stiller større krav til at opplysningene fra megler og takstmann skal være tydelige. Utydelige opplysninger hjelper ikke kjøper til å forstå hva han kjøper, og beskytter derfor ikke selger mot ansvar. Det er viktig at det er samsvar mellom det som står i tilstandsrapporten og det som står i salgsoppgaven, ellers kan budskapet bli uklart, hvilket kan komme til å gå ut over selgeren.

Lovfesting av «det abstrakte mangelsbegrepet», jf. ny § 3-2 første ledd

Avhendingslovens utgangspunkt er at det skal være samsvar mellom det som avtales og det som leveres. Dersom avtalen er taus, har avhendingsloven noen bestemmelser som brukes for å utfylle avtalen. Det gjelder særlig § 3-2. som sier at eiendommen har mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand.

Dersom avtalen er taus, må den tolkes i lys av andre relevante forhold. Ikke alle feil, skader eller lyter vil utgjøre kjøpsrettslige mangler som gir rett på prisavslag. Prisen på utbedring er ikke avgjørende. Vurderingen er hvilken tilstand som er objektivt forventbar ut fra de konkrete forholdene. Tilstanden til en gammel bolig må forventes å være forringet sammenlignet med en ny. To boliger av samme alder kan også fremstå veldig ulikt på grunn av for eksempel ulikt vedlikehold, ulik bruk og værbelastning.

Det må forventes at megleren på vegne av selgeren beskriver boligen på en slik måte at det reflekterer hva kjøperen reelt sett kan forvente. Generelle beskrivelser – både positive og negative – som for eksempel «påkostet», «høy materialkvalitet», «meget godt vedlikeholdt», «solid bygget», «oppussingsobjekt», «betydelig vedlikeholdsetterslep», «værutsatt beliggenhet», «betydelig bruksslitasje», kan få stor betydning ved en senere mangelsvurdering, fordi slike begrep vil bidra til enten å øke eller redusere kjøperens forventninger til boligen. 

Egenandel for kjøper på kr 10.000, jf. ny § 3-1 fjerde ledd

Kjøperen må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på kr 10.000 om ikke annet er sagt i loven. Minimumssummen gjelder ikke der en bygning er solgt som ny. Beløpet kommer til fradrag ved utmåling av prisavslag for mangler. 

Bestemmelsen innebærer ikke i seg selv at kjøper kan kreve kompensasjon for utbedringskostnader utover kr 10.000. Kostnaden eller tapet må skyldes en kjøpsrettslig mangel for at kjøper skal ha krav på prisavslag, men kjøper må dekke kr 10.000 selv.

Innvendig arealavvik, jf. ny § 3-3 andre ledd

Dersom innvendig bygningsareal er mindre enn opplyst, vil det i utgangspunktet være en mangel dersom avviket er mer enn 2 prosent og utgjør minst én kvadratmeter. Den gamle avhendingsloven hadde kun en regel om arealavvik for utvendig areal, som gjennom rettspraksis har vært tolket analogisk for innvendig areal. 

Ikrafttredelse og hvilken lov og forskrift som skal legges til grunn ved tvist

Avgjørende for om den nye loven og forskriften skal legges til grunn ved vurdering av et mangelskrav, er tidspunktet når kjøpekontrakten er inngått. Avtaler inngått fra og med 1.1.22 vil reguleres av de nye reglene. 

Snakk med oss!

Våre advokater har lang erfaring. 
Vår kompetanse er verdi for deg – ta kontakt med en av våre advokater for å høre om hvordan vi kan hjelpe deg i din situasjon.

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS – Alltid tett på!