Nye regler i avhendingsloven og ny forskrift trer i kraft 1. januar 2022

Regjeringen vedtok endringer i lov om avhending av fast eiendom i 2019 der den viktigste endringen er at en bolig ikke kan selges «som den er», men at selgeren må dokumentere tilstanden på boligen i større grad enn tidligere. Den «nye» avhendingsloven har som mål å gjøre bolighandelen tryggere for kjøperen. Regjeringen har nå lagt frem en ny forskrift til loven som fastsetter minstekrav til tilstandsrapporter i bolighandelen. Både loven og den nye forskriften vil tre i kraft 1. januar 2022.  

Med endringene i avhendingsloven kan ikke selger lenger ta «som den er»- forbehold og får derfor en større informasjonsrisiko, mens kjøperen ikke kan påberope som mangel noe som fremgår av  tilstandsrapporten. Se den nye forskriften her: Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) – Lovdata 

Med forskriften og endringene i loven gis selgeren et sterkere incentiv til å innhente en tilstandsrapport som oppfyller forskriftens mange krav, slik at det fremskaffes mer og bedre informasjon om objektet enn det selgeren selv har og kan gi. Kjøperen får dermed et bedre beslutningsgrunnlag før budgivning, men har selv ansvar for å sette seg inn i opplysningene i rapporten. Det forventes at tilstandsrapportene får høyere kvalitet, og et langt bedre informasjonsgrunnlag før et boligkjøp. Endringene i loven og den nye forskriften forventes å gi en tryggere bolighandel for begge parter.

Forskriften om tilstandsrapporter slår fast at følgende deler skal undersøkes av den som lager tilstandsrapport for boligen:

  • Våtrom
  • Kjøkken (gulv, avløp og vannrør)
  • Innvendige vann- og avløpsrør
  • Varme, ventilasjon og sanitæranlegg som varmtvannsberedere, vannbåren varme og varmesentraler
  • Ventilasjon
  • Tak
  • Loft
  • Yttervegger, vinduer og ytterdører
  • Balkonger, verandaer og lignende
  • Krypekjeller
  • Rom under terreng
  • Fundament og grunnmur
  • Drenering og fuktsikring
  • Terrengforhold
  • Elektrisk anlegg
  • Større håndverkertjenester utført de siste fem årene
  • Nedgravde oljetanker
  • Elektrisk anlegg
  • Areal
  • Lovlighetsmangler og brannceller

Etter dagens regelverk risikerer selger å sitte igjen med ansvar for feil og mangler i 5 år etter salget, dersom kjøperen finner en vesentlig mangel ved boligen. Dette ansvaret hefter på selger selv om han har gitt alle opplysninger som er kjent om boligen og dermed ikke kan lastes for mangelfull informasjon om boligen. 

Kjøperen vil fortsatt kunne fremme krav om skjulte feil eller mangler ved boligen, men er feilen  beskrevet i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten, har han ikke grunnlag for å fremme et mangelskrav. Det innføres i loven også et krav om at feil eller mangler som gjøres gjeldende må ha en utbedringskostnad på minimum kr 10.000. 

Ved mangelsvurderingen skal det fortsatt legges vekt på eiendommens type, alder og synlige tilstand. Ved kjøp av en gammel og slitt bolig vil kjøperen fortsatt ha lavere forventninger enn når han kjøper en ny bolig. Opplyses det for eksempel i tilstandsrapporten at badet er svært gammelt og slitt, vil fuktskader neppe komme som noen overraskelser på kjøperen, og dermed heller ikke utgjøre en mangel. Selger vil heretter ha et viktig incitament til å sørge for at takstpersonen gjør grundige undersøkelser av boligen, og til å opplyse om svakheter ved boligen i salgsinformasjonen for å unngå å komme i ansvar.  

Endringene i avhendingslova som ble vedtatt i 2019, og forskriften om godkjente tilstandsrapporter, forventes å legge til rette for at flere skjulte feil og mangler kommer på bordet før kjøperen gir sitt bud, i stedet for etter overtakelsen. Ikrafttredelse for ny lov og ny forskrift: 1.1.22.

Snakk med oss!

Våre advokater har lang erfaring. 
Vår kompetanse er verdi for deg – ta kontakt med en av våre advokater for å høre om hvordan vi kan hjelpe deg i din situasjon.

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS – Alltid tett på!