Nye former for boligkjøp: Hva menes med «leie til eie», «deleie» og «bostart»?

Et par som tar i mot nøkler

Boligkjøpere som mangler egenkapital har nå mulighet til å velge nye måter å kjøpe bolig på, som «leie til eie», «deleie» og «bostart». Vi forklarer deg begrepene og hva de ulike kjøpeformene innebærer for deg som kjøper, og fordeler og ulemper ved de ulike modellene.

Det har de seneste årene dukket opp ulike salgsmåter for boliger ved siden av de ordinære bolig kjøp, som jo innebærer at du skaffer finansiering til kjøpet til overtakelsen, og dermed kjøper boligen 100 prosent selv. De nye salgsmåtene er laget for å hjelpe folk som sliter med å oppfylle boliglånsforskriftens krav til egenkapital eller lånesum, å likevel komme inn på boligmarkedet. Markedet er under utvikling og det kan forventes uttesting av nye modeller i årene som kommer. Inngår du en avtale om «leie til eie» eller «deleie» i dag vil du selvsagt nyte godt av fordelene ved modellen gjennom avtalen du inngår, selv om modellen skulle endre seg eller bortfalle i fremtiden. 

Felles for de måtene vi nevner her er at de bare gjelder for nye boliger. Det vil si at du inngår avtale mens boligen er under planlegging eller bygging. Dermed vil det kunne gå en viss tid før du kan flytte inn i boligen.

Leie til eie

«Leie til eie» er den modellen som har vært lengst på markedet, og du finner det hos flere boligutviklere, som Fredensborg i Oslo og Akershus, og OBOS og flere andre boligbyggelag og utbyggere bruker denne modellen. Det brukes noe ulike navn: «leie til eie», «leie før eie» og «leieeie» er navn som er gitt modellen.

Slik virker leie til eie:

En vanlig måte å gjennomføre «leie til eie» på er at du inngår en leieavtale for boligen for en gitt periode, for eksempel tre- eller seks år. Underveis i leieperioden eller mot slutten av perioden får du anledning til å kjøpe boligen.

Dette er hele fordelen med «leie til eie-modellen»: Du får kjøpe boligen til den prisen boligen lå på da du inngikk avtalen. Det betyr at den verdistigningen boligen har hatt i mellomtiden blir din «rabatt». Det er også viktig å merke seg at du ikke må kjøpe boligen, men du kan.

For å få tildelt bolig må du levere en søknad. Økonomien din vil da bli sjekket. Dette gjøres vanligvis av boligselskapet eller utbyggers bankforbindelse.

«Leie til eie» kan passe for dem som ikke har egenkapital til å kjøpe en bolig nå. Men vær oppmerksom på utgiftssiden. Du må ha råd til å spare opp penger til egenkapital samtidig med at du bor i boligen og betaler husleie.

Vær oppmerksom på at "leie til eie" ikke er et konsept, og at du kan finne flere ulike varianter:

  • Noen steder er husleien billigere, og det kan være spareelementer bygget inn i husleien. Noen prosjekter ute i landet er et samarbeid mellom kommunen, utbygger og Husbanken, slik at driftsutgiftene er lavere og det er lettere for beboerne å spare underveis.
  • Noen steder er den eneste fordelen at du får kjøpt boligen til prisen som var gitt på boligen da avtalen ble inngått.
  • «Leie til eie» kan også brukes av kommuner som kjøper boligen og leier ut til vanskeligstilte med mål om at den skal kunne kjøpes av dem som bor der. Da vil kommunen ofte ta noe lavere leie enn vanlig markedsleie, for at beboerne skal kunne spare opp penger. Sjekk med din lokale kommune om dette tilbudet finnes.

Deleie

«Deleie» er et konsept startet av OBOS i ulike prosjekter i Oslo og omegn.

Slik virker deleie:

Du kjøper boligen i sameie med OBOS. Du blir eier av 50, 60, 70, 80 eller 90 prosent av boligen, og OBOS eier resten. Den delen OBOS eier, betaler du markedsleie for. I tillegg betaler du felleskostnader for din andel av boligen. 

Du inngår leieavtale med OBOS for den andelen av boligen som OBOS eier og betaler markedsleie for OBOS’ andel. Du disponerer til gjengjeld hele boligen selv.

Når du skal selge, har OBOS forkjøpsrett, med unntak av om du selger til nær familie som ektefelle, samboer eller barn.

En utfordring du må tenke igjennom ved valg av «deleie» er om du får råd til å kjøpe ut boligen underveis. Du skal betale markedsleie for den delen av boligen du ikke eier. Da vil spørsmålet med denne modellen være om du har nok penger til overs hver måned for å spare opp til egenkapital slik at du kan kjøpe ut resten av boligen.

Bostart

Bostart er et konsept som OBOS bruker på utvalgte nybyggprosjekter, i første rekke i Oslo.

Slik virker bostart:

Du kjøper boligen og blir fullt og helt eier av boligen. Men du får kjøpt boligen til rabattert pris – i det siste er 10 prosent brukt som rabatt. Dermed blir også egenkapitalkravet lavere.

Ved salg har OBOS en fortrinnsrett til å kjøpe tilbake boligen for salgspris pluss boligprisveksten etter EiendomNorges boligprisstatistikk for området. Tilbakekjøpsprisen justeres bare etter boligprisveksten, ikke etter slitasje m.m. i boligen. Men oppussinger eller oppgradering gjort etter overtakelsen vil man ikke få med i prisgrunnlaget. (På den annen side: Boligen var ny da den ble overtatt, så det er ikke ofte man oppgraderer en helt ny bolig etter at man har tatt over.)

Det er verdt å merke seg at ved boligprisfall har ikke OBOS en plikt til å kjøpe boligen. Dette innebærer at du som andelseier selv må ta tapet på linje med andre.

Råd på veien

Bostart vurderes gjerne som den beste av modellene. Du blir heleier av boligen fra og med overtakelse. Pengene du betaler i avdrag er med på å øke egenkapitalen din. Når du skal selge vil du kunne få ut boligmarkedets stigning som gevinst. 

Leie til eie med subsidiert husleie er også en fordelaktig modell. Det er likevel viktig at du har langtidsperspektiv for inngåelse av avtalen. Du skal først bo i boligen som leietaker, før du kjøper boligen. Husk også at du for å kunne selge boligen uten gevinstskatt må bo i boligen i minst 12 måneder. Dette tilsier at du ved inngåelse av en leie til eie-avtale har minst et tre til fem års horisont på boliganskaffelsen.  

Ta gjerne kontakt med Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS dersom du har behov for bistand eller råd i forbindelse med inngåelse av kontrakt. Vi har mange års erfaring innen kontraktsrett og boligrett.

Snakk med oss!

Våre advokater har lang erfaring. 
Vår kompetanse er verdi for deg – ta kontakt med en av våre advokater for å høre om hvordan vi kan hjelpe deg i din situasjon.

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS – Alltid tett på!