Ny Høyesterettsdom om motregning med foreldede krav i tomtefesteforhold

Den 25. mai 2021 avsa Høyesterett dom i sak om motregning med foreldede krav i et tomtefesteforhold. En gruppe hytteeiere på festet grunn hevdet at de var blitt belastet med ulovlig innfestingsavgift ihht. tomtefesteloven § 6. Partene var enige om at kravet om tilbakebetaling av eventuelle ulovlige innfestingsavgifter ble foreldet senest i 2013. Spørsmålet Høyesterett behandlet var om kravene, dersom de forelå, likevel kunne benyttes til motregning i grunneiernes krav på fremtidig festeavgift og eventuell fremtidig innløsningssum for festetomtene, jf. foreldelsesloven § 26 bokstav b. Bestemmelsen gir på visse vilkår motregningsrett for foreldede krav. 

Rettens vurdering

Spørsmålet for Høyesterett var om vilkårene for motregning i foreldelsesloven § 26 bokstav b var oppfylt basert på den uprøvde forutsetning at det ble betalt ulovlig innfestingsavgift. 

Konnekse krav

Retten viste innledningsvis til hovedregelen i foreldelsesloven § 24 om at kreditor taper sin rett til oppfyllelse ved foreldelse og at dette også gjelder for motregning slik at motregning i utgangspunktet må erklæres før motkravet foreldes. Videre viste retten til at foreldelsesloven § 26 bokstav b gjør unntak for dette og oppstiller to vilkår som må være oppfylt i tillegg til de generelle vilkårene for motregning. For det første må krav og motkrav springe ut av samme rettsforhold (konnekse krav) og for det andre må hovedkravet være oppstått før motkravet ble foreldet. Grunneiersiden anførte at ingen av disse vilkårene var oppfylt, herunder at eventuelt krav på tilbakebetaling av ulovlig innfestingsavgift ikke sprang ut av samme rettsforhold som krav på festeavgift og eventuell innløsningssum. Høyesterett kom til at kravene var konnekse og uttalte bl.a.: «Når det uprøvet forutsettes at det er betalt ulovlig innfestingsavgift, må det følgelig også legges til grunn for avgjørelsen av foreldelsesspørsmålene at krav og motkrav er konnekse.»

Hadde hovedkravet oppstått før motkravet ble foreldet?

Dernest tok retten stilling til om hovedkravene, dvs. grunneiernes krav på festeavgift og eventuell innløsningssum for tomtene, var oppstått før motkravene, dvs. hytteeiernes krav på tilbakebetaling av innfestingsavgift, ble foreldet. 

Retten viste til at krav som springer ut av avtale som utgangspunkt oppstår ved avtaleinngåelsen, og at det i vurderingen om å fravike dette må legges betydelig vekt på begrunnelsen for den utvidede motregningsretten for konnekse krav. Retten viste i den forbindelse til at formålet med foreldelsesloven § 26 bokstav b er beskyttelse av forventet motregningsposisjon og at begrunnelsen svikter når det ikke er grunnlag for en slik forventning. Retten mente derfor at vurderingen av om hovedkravet oppsto før motkravet ble foreldet, måtte tolkes i lys av dette. Høyesterett konkluderte med at plikten til å betale festeavgift måtte anses å være oppstått ved avtaleinngåelsen. Retten uttalte bl.a. følgende: 

«Festeforholdene kan etter avtalene når som helst sies opp fra hytteeiernes side, mens de er uoppsigelige fra grunneiernes side. Dette innebærer at hytteeierne har kontroll over hvorvidt festeavtalene skal løpe videre. De kan dermed forvente at det løpende vil oppstå plikt til å betale festeavgift med mindre de selv sier opp festeavtalene. Skulle de si opp festeavtalene, vil det ikke lenger finnes noe hovedkrav, slik at spørsmålet om videre motregning faller bort.

Formålet med foreldelsesloven § 26 bokstav b – beskyttelse av en forventet motregningsposisjon – slår dermed til, og man må etter mitt syn tolke bestemmelsen slik at forpliktelsen til å betale festeavgift anses å være oppstått ved avtaleinngåelsen.»

Hytteeierne kunne følgelig motregne sine eventuelle krav på tilbakebetaling av ulovlig innfestingsavgift i grunneiernes krav på festeavgift.

Grunneiernes krav på eventuell innløsningssum ble imidlertid ansett å oppstå først når innløsningsretten ble utøvet slik at kravet på tilbakebetaling av eventuell ulovlig innfestingsavgift ville være foreldet, og ikke gi grunnlag for motregning. Retten uttalte:

Innløsningsretten i seg selv gir ikke grunnlag for plikt til å overdra eiendomsretten og betale innløsningssummen. Disse pliktene er avhengige av et nytt rettsstiftende faktum, nemlig utøvelse av innløsningsretten. Iallfall når det ikke er en sterk sannsynlighetsovervekt for at innløsningsretten vil bli utøvet, kan det følgelig ikke være aktuelt å anse krav på innløsningssum for oppstått før innløsningsretten utøves.

Min konklusjon er etter dette at det i vår sak ikke oppsto noe krav på innløsningssum før kravet på tilbakebetaling av eventuell ulovlig innfestingsavgift ble foreldet. Hytteeierne kan følgelig ikke motregne sine eventuelle krav på tilbakebetaling av ulovlig innfestingsavgift i krav på betaling av vederlag ved eventuell innløsning av festetomtene»

Passivitet

Høyesterett konkluderte til slutt med at tilbakebetalingen av den eventuelt ulovlige innfestingsavgiften ikke hadde bortfalt ved passivitet. Retten viste til at de ulovfestede reglene om passivitet bare kunne lede til bortfall av den utvidede motregningsretten for konnekse krav under helt spesielle omstendigheter og at det ikke var godtgjort slike omstendigheter i saken. 

Avslutningsvis 

Dommen illustrerer kompliserte juridiske vurderinger om motregning med foreldede krav i tomtefesteforhold. Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS har kompetanse innenfor tomtefeste- og pengekravsrett, og bistår deg med å ivareta dine rettigheter.