Mva og husleie under koronapandemien

Flere virksomheter sliter med å betale husleien i tide på grunn av omsetningsfall under koronapandemien. Regjeringen har flere ganger oppfordret utleiere om å lempe på leien for å avhjelpe situasjonen, men hvilke avgiftsmessige konsekvenser får dette?  Finansdepartementet har i brev av 8. april 2020 besvart flere spørsmål knyttet til dette. Her omtales noen viktige avgiftsmessige konsekvenser ved betalingshenstand, leiereduksjon og leiefritak.

Hovedregel for innbetaling av merverdiavgift på husleie

Hovedregelen er at det skal beregnes merverdiavgift av vederlaget, jf. merverdiavgiftsloven § 4-1. Det vil si at det ved avgiftspliktig utleie av eiendom skal beregnes 25 % merverdiavgift av leien overfor leietakere som bruker lokalene i avgiftspliktig virksomhet. Skattemyndighetene legger som hovedregel til grunn leien som fremgår av leieavtalen, og leien skal i utgangspunktet være basert på markedsleie. Leien skal betales inn i terminen fakturaen er utstedt.

Betalingsutsettelse og tap av fordring

Ved betalingsutsettelse forskyves tidspunktet for betalingen av leien. Utleier må likevel innrapportere og innbetale merverdiavgiften i den terminen fakturaen for leien er utstedt selv om leietakeren ikke betaler.

En risiko ved betalingsutsettelse er at skattemyndighetene anser leien som konvertert til gjeld eller som finansieringsbistand, slik at utleier mister sin rett til å tapsføre fordringen. Utleier kan da risikere å måtte betale merverdiavgiften selv om det senere viser seg at leien ikke blir betalt.

Merverdiavgift på husleie som er utfakturert 1. termin (januar/februar) har innbetalingsfrist 14. april 2020. Myndighetene har utsatt denne fristen til 10. juni 2020 for å hjelpe virksomheter som sliter med likviditeten, og vil vurderes ytterligere utsettelser løpende.

Reduksjon i leie

Et alternativ til betalingsutsettelse er reduksjon i leien for en begrenset periode. Det er i likhet med betalingsutsettelse en risiko for at skattemyndigheten vil anse reduksjonen som finansieringsbistand eller ettergivelse hvis reduksjonen skjer som følge av kreditering av tidligere fakturert leie. Dette vil da ikke få innvirkning på avgiftsbehandlingen, og merverdiavgiften vil måtte beregnes etter leien i den opprinnelige leieavtalen.

For justering av fremtidig leie stiller det seg annerledes. Her bør leiereduksjonen kunne skje med avgiftsmessig virkning dersom det kan sannsynliggjøres at det reduserte leievederlaget tilsvarer ny markedspris i det nåværende koronamarkedet. Det bør da inngås en tilleggsavtale/addendum til den opprinnelige leieavtalen hvor det reduserte leievederlaget og lengden på tidsbegrensningen fremgår.

Finansdepartementet har i sitt brev av 8. april åpnet for at slike avtaler bør kunne legges til grunn slik at merverdiavgiften kun beregnes av det reduserte leievederlaget. I brevet fremgår det blant annet at leverandørers vurdering av de kommersielle forholdene, herunder hva markedsprisen til enhver tid er, som hovedregel må kunne legges til grunn, og at et eventuelt delmotiv om å bidra i dugnaden i utgangspunktet ikke bør medføre at det anses å foreligge en gave- eller reklameutdeling i merverdiavgiftsmessig forstand.

Leiefritak

Leiefritak innebærer at leietaker i en bestemt periode kan bruke lokalene uten å måtte betale husleie. Her må man være oppmerksom på risikoen for at lokalene vil kunne bli ansett som å falle utenfor utleiers avgiftspliktige utleievirksomhet m, med den virkning at utleier mister retten til fradrag. Det er også en risiko for at skattemyndighetene vil behandle leiefritaket som en justeringshendelse, og kreve tilbakebetaling av eventuelle tidligere fradragsførte byggekostnader.

En slik risiko kan reduseres ved at det også her inngås en tilleggsavtale hvor partene avtaler at det skal gis leiefritak i en tidsavgrenset periode. Som utgangspunkt regnes leiefritak som en rabatt som skal fordeles likt over hele leieperioden, og ikke kun til den tidsbegrensede perioden som er avtalt mellom partene.

Departementet har imidlertid i sitt brev oppgitt at koronasituasjonen tilsier at det skal vises betydelig varsomhet med å overprøve avtalepartenes vurderinger om at rabatter/betalingsfritak fullt ut skal henføres til den perioden det er gitt rabatt/betalingsfritak for. Videre presiseres at en midlertidig periode med betalingsfritak for leietaker,  ikke vil rokke ved at eiendommen må anses som utleid, og dermed også i en slik periode vil kunne være omfattet av den frivillige registreringsordningen.

Ta kontakt med oss, det koster ingenting.