Leietakers plikter

Vet du egentlig hvilke plikter og oppgaver du har som leietaker?

Det er veldig mange som leier bolig, og boligen er det viktigste fundamentet vi har i tilværelsen. Mange kjenner likevel ikke til leietakers plikter og hvilket ansvar de har når de inngår eller avslutter et leieforhold.

Her får du derfor en grunnleggende innføring i leietakers plikter du bør være klar over, både før du skriver under på en leiekontrakt og underveis i leieforholdet. På denne måten sørger du for å skape et mest mulig problemfritt leieforhold og en god relasjon til utleier.

Leietakers plikter i lovverket

Den mest sentrale forpliktelsen for leietaker er naturligvis å betale husleie. Husleien og depositumet er noe dere blir enige om i forkant. Dette skal fremgå og reguleres i leiekontrakten.

Dette er derimot langt fra den eneste plikten du har som leietaker. Misligholder du leietakers plikter kan du faktisk bli erstatningsansvarlig overfor utleier. Et vesentlig mislighold kan også føre til at utleier har rett til å si opp eller heve leieavtalen.

Det er husleieloven som regulerer avtaler om bruksrett av husrom mot vederlag, altså husleieforhold. Husleieloven er ufravikelig, som betyr at det ikke er anledning til å avtale vilkår som er mindre gunstige for leietakeren enn det som følger av loven. For at loven skal være ufravikelig må hensikten med leieavtalen være at leietakeren skal bo i boligen.

Leietakers plikter: Vedlikeholdsoppgaver

Husleieloven inneholder blant annet bestemmelser om både utleiers og leietakers plikter og rettigheter. Som leietaker forplikter du deg først og fremst til å behandle boligen med nødvendig forsiktighet og i tråd med leieavtalen.

Inneholder leieavtalen for eksempel et punkt om forbud mot hold av kjæledyr i boligen forplikter du deg i utgangspunktet til å overholde dette når du signerer kontrakten. Unntaket her kan være hvis du har en særdeles god grunn for dyreholdet, for eksempel ved behov for førerhund. Det er likevel påkrevd at dyreholdet ikke medfører en ulempe for utleier eller eventuelle øvrige beboere.

Leietakers plikter kan også innebære enkelte vedlikeholdsoppgaver i boligen. Noe av dette kan avtales spesifikt i leiekontrakten. Andre forhold er regulert i husleieloven. En tommelfingerregel er uansett at utleier har ansvaret for å ta de større utbedringene, for eksempel hvis det oppstår en vannlekkasje. Du som leietaker må derimot påregne å ta de mindre reparasjonene og det daglige vedlikeholdet, som å skifte en lyspære i en fastmontert lampe eller kontrollere varmtvannsbeholderen med jevne mellomrom. Hvis ikke annet er avtalt har du plikt til å vedlikeholde følgende: 

  • Dørlåser
  • Kraner
  • Toaletter
  • Elektriske kontakter og brytere
  • Varmtvannsbeholdere
  • Inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen

I tillegg må du foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. I praksis betyr det blant annet at du kan bli nødt til å bytte ut en ødelagt bryter eller kran for egen regning. Det kan også være at det er behov for avløpsmiddel for å få toalettet til å fungere som det skal.

Må følge ordensregler

Leietakers plikter innebærer også å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden. Leier du en leilighet i et borettslag eller et sameie finnes det allerede ordensregler for beboerne som du skal følge.

Disse kan for eksempel kreve at det skal være ro på kvelds- og nattestid, slik at man er nødt til å avstå fra å spille høy musikk eller utføre andre aktiviteter som kan være forstyrrende for de andre beboerne. Skal du ha en fest eller pusse opp, som kan innebære noe bråk, er du også pålagt å varsle naboene i god tid i forveien. Å holde fellesarealene ryddig og følge gjeldende parkeringsbestemmelser er noen av de andre vanlige kravene du kan finne som en del av ordensreglementet i et borettslag eller et sameie.

I tillegg kan utleier definere egne ordensregler, som stadfestes i leieavtalen eller i et eget tilleggsdokument. Dette kan blant annet dreie seg om forbud mot røyking inne i leieobjektet, som forblir et viktig punkt for mange utleiere da røyking kan gjøre det vanskeligere å få leid ut boligen senere. Røyking kan også medføre et større vedlikeholdsbehov.

Et annet moment er hvilke muligheter du som leietaker har til for eksempel å henge opp bilder på veggen, sette opp en skillevegg eller male om hele eller deler av boligen. Hvis dette ikke er spesifikt nevnt i leiekontrakten må du ta dette opp med utleier før du foretar noen endringer. Da kan man bli enig om hva som er tillatt. Sørg for å få dette dokumentert med et skriftlig samtykke. Det kan være en e-post eller en SMS.

Bidra til å minimere eventuell skade

En annen leietakers plikt er å varsle utleier om eventuell skade på boligen. Er dette en skade som må håndteres og utbedres umiddelbart, for eksempel en vannlekkasje, må du som leietaker gi beskjed så fort som mulig til utleier.

Her har du en annen og viktig oppgave – å gjøre det du kan innen rimelighetens grenser for å avverge eller minimere den økonomiske skaden som følge av det som har skjedd. Det betyr at du selv må for eksempel skru av vanntilførselen til boligen for å minimere skaden fra en lekkasje i både din og eventuelt også naboenes leilighet.

Ved andre og mindre akutte skader må du la utleier få kjennskap til situasjonen innen rimelig tid.

Adgang til husrommet

Leietakers plikter omfatter også å gi utleier eller utleiers representant adgang til husrommet for tilsyn. Det vil si at utleier skal kontrollere om bruken av boligen er i tråd med leieavtalen, om det er nødvendig å utføre vedlikehold eller om det er skader som må utbedres. Utleiers representant kan i dette tilfellet blant annet være en håndverker.

På samme måte kan utleier også kreve adgang til boligen for å gjennomføre pliktig vedlikehold. Dette arbeidet skal likevel skje uten nevneverdig ulempe for deg som leietaker. Er det likevel slik at oppussingen eller utbedringen medfører en vesentlig ulempe for deg, kan du kreve avslag i leien i denne perioden. Det kan for eksempel være at du ikke kan bruke hele eller deler av kjøkkenet eller badet i boligen da disse er under oppussing.

Utleier har derimot ikke anledning til å låse seg inn i utleieboligen når vedkommende selv ønsker det. Det skal varsles i rimelig tid, typisk én uke i forveien, og avklares med deg. I forbindelse med avslutningen av din leieperiode eller ved et eventuelt salg av boligen kan utleier også ha behov for å avholde visninger av boligen. Dato og tidspunkt må avtales med deg.

Vi vil på det sterkeste anbefale at alle disse momentene reguleres i leiekontrakten slik at begge parter vet hva de har å forholde seg til allerede ved oppstarten av leieperioden. Vær nøye på å definere hva som er utleiers og leietakers plikter og oppgaver. Dette er ofte nøkkelen til et godt og langsiktig samarbeid og et trivelig leieforhold.

Vår kompetanse er verdi for deg – ta kontakt med en av våre advokater for å høre om hvordan vi kan hjelpe deg i din situasjon.

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS – Alltid tett på!

Ta kontakt med oss

Hos oss er vi tett på klienten, kompetansen og regionen. Vi hjelper deg med alt fra små og store problemer. Ta kontakt med oss for en uformell prat.

Ta kontakt med oss, det koster ingenting.