Hvem har rett til å overta boligen ved skilsmisse?

Et svært vanskelig spørsmål i forbindelse med et skilsmisseoppgjør kan være hvem som har rett til å overta boligen, og selvfølgelig særlig hvis begge har lyst. Vi skal i det følgende redegjøre for de viktigste forholdene ved dette spørsmålet.

Rett til å beholde egne eiendeler, jf. Ekteskapsloven § 66

Utgangspunktet og hovedregelen er at hver av ektefellene har rett til å beholde eiendeler som bolig, andre eiendeler og rettigheter som han eller hun eier fullt ut eller i det vesentlige. En ektefelle kan også kreve å overta bolig som ektefellene eier sammen, men som vedkommende eier i det vesentlige. Dersom man eier en bolig med mer enn ca ¾ blir man ansett for å eie en vesentlig del, og har altså rett til å overta boligen på skiftet alene. I denne vurderingen legges det vekt på om det vil være et urimelig resultat i forhold til den andres ektefellens interesser i å overta boligen.

Overtakelse av felles bolig, jf. Ekteskapsloven § 67

En ektefelle kan kreve å overta den tidligere felles boligen, hvis det foreligger særlige grunner.  Dette gjelder selv om den andre ektefellen har størst eierandel i huset. Kravet til særlige grunner er ikke strengt. Kravet anses normalt oppfylt hvis den ene ektefellen kan sannsynliggjøre et større behov for boligen enn den andre ektefellen. Hvem barnet skal bo fast hos vil ofte være avgjørende. Hvis det er den samme som ønsker å overta huset, vil den ektefellen stille sterkt. Det er viktig å være klar over at dersom den ene ektefellen har arvet den tidligere felles boligen eller fått den i gave fra sin familie, kan den andre aldri kreve å overta den. Dette er kanskje en selvsagt regel, men desto viktigere. Det samme gjelder dersom ektefellen har odelsrett til eiendommen.

Bruksrett til bolig, jf. Ekteskapsloven § 68

I mange tilfeller kan det være hensiktsmessig at den ektefellen som ikke overtar boligen, tilkjennes en bruksrett. Dette gjelder alle typer boliger, både de som er arvet, har odel på eller tilhører den enes særeie. Ved vurderingen av om den som ikke eier boligen skal tilkjennes en bruksrett, skal det legges vekt på barnas og ektefellens behov. Bruksretten kan tidsbegrenses. Den kan for eksempel vare så lenge barna er små, til de når en viss alder, eller til de flytter ut fra barndomshjemmet.

Husleie ved bruksrett, jf. Ekteskapsloven § 68, andre ledd

Selv om man får tilkjent en bruksrett betyr ikke det at man skal få bo i boligen vederlagsfritt. Det er viktig å være oppmerksom på at den ektefellen som eier boligen kan kreve husleie av den andre. Husleien skal normalt tilsvare markedsleie. Det er anledning til å avtale en lavere leie.

Hvordan fastsettes husleien hvis boligen er i sameie mellom ektefellene?

Dersom boligen er i sameie mellom ektefellene, kan den ektefellen som flytter ut kreve husleie av den som blir boende. Det er ektefellens eierandel som bestemmer husleien størrelse. Hvis boligen er eid med 50% hver, skal den ektefellen som har fått tilkjent bruksrett betale halv husleie. Det vil si halvparten av normal markedsleie for tilsvarende bolig. Dersom det skal betales husleie, må imidlertid de faste utgiftene deles mellom ektefellene.

Husleien gjelder fra det tidspunkt det blir fremsatt krav om det. Krav om husleie for boligen får ikke tilbakevirkende kraft. Det er kun anledning til å kreve husleie for boligen fremover i tid, og aldri før man selv har flyttet ut. Det kan lett oppstå tvist om det er krevd husleie eller ikke, og det anbefales derfor at et krav om husleie for bolig fremsettes skriftlig.

Hvor mye er boligen verdt?

Verdsettelse, ekteskapsloven § 69

Det er en fordel at de tidligere ektefellene blir enige om hvor mye boligen er verdt. Dersom ektefellene ikke blir enige om en eiendels verdi, skal verdien fastsettes ved skiftetakst, og det er en relativt kostbar affære.

For å fastsette boligens verdi anbefales det å innhente to til tre verditakster fra eiendomsmegler og eller takstmenn. Verdien kan da for eksempel fastsettes til et snitt av takstene. Verdien skal tilsvare eiendommens omsetningsverdi.

Hvilket tidspunkt er avgjørende for hvilken verdi som legges til grunn?

Det er verdien på skiftetidspunktet som er avgjørende for hvilken verdi som skal legges til grunn i det økonomiske oppgjøret mellom partene. Det betyr at man har risikoen for verdisvingninger etter dette tidspunktet. Skifter ektefellene offentlig, skal verdien på utlodningstidspunktet legges til grunn. Utlodningstidspunktet er det tidspunktet skifteretten overfører boligen til ektefellen. Skifter ektefellene privat, skal det tidspunktet de ble enige hvem som skulle overta tidligere felles bolig legges til grunn i verdifastsettelsen.

Hva hvis boligen som overtas overstiger hva ektefellen har krav på i det økonomiske oppgjøret?

Ofte vil den boligeiendommen som overtas være mere verdt enn det vedkommende har krav på i det økonomiske oppgjøret. Da skal ektefellen betale den andre det overskytende slik at resultatet blir reell likedeling. Dette følger av ekteskapsloven § 70. La oss belyse dette med et eksempel. Hvis boligen som ektefellen skulle overta hadde en verdi på 5 millioner og hytta som den andre skulle overta hadde en verdi på 3 millioner, må den som overtar huset betale 1 million til den andre på skiftet slik at de blir sittende igjen med 4 millioner hver, altså en reell likedeling.

Det kan ofte være svært belastende for den som overtar boligen å betale ut den andre. Ekteskapsloven § 70 andre ledd bestemmer derfor at dersom en ektefelle overtar bolig, et hus eller leilighet, og vedkommende må betale ut den andre, må sistnevnte nøye seg med en pantesikkerhet i boligen. Begge ektefellene har anledning til å si opp fordringen med seks måneders varsel, men det er viktig å være klar over at dersom den ene ektefellen har en bruksrett i den andre ektefellens bolig, kan fordringen ikke sies opp så lenge bruksretten består.

Salg av bolig, ekteskapsloven § 71

Dersom partene ikke blir enige om hvem som skal overta eller beholde boligen etter samlivsbruddet, kan hver av dem kreve boligen solgt. Hver av ektefellene kan kreve at salget skjer ved namsmyndighetens hjelp etter reglene om tvangssalg. Dette er som regel ikke den beste løsningen. Det er en tidkrevende prosess og det er ofte vanskelig å oppnå like høy pris som hvis salget skjer på ordinær måte gjennom en eiendomsmegler. Ved salg har hver av ektefellene forkjøpsrett under eller slike vilkår.

Skifteoppgjør og skifteavtale

Etter at man har kommet frem til enighet om det økonomiske oppgjøret og hvem av ektefellene som for eksempel skal overta den tidligere felles boligen, anbefales det at det man har blitt enige om av bevismessige hensyn nedfelles i en skriftlig skifteavtale. Da unngår man uenighet i ettertid om hva som egentlig ble avtalt. Særlig viktig er dette når den ene ektefellen får tilkjent en bruksrett over boligen og fordeling av de faste utgiftene mv. Hvem av ektefellene skal for eksempel betale for vedlikehold av boligen, både det vanlige, og det litt ekstraordinære som for eksempel maling av bolig.

Oppgjør i forbindelse med samlivsbrudd kan være relativt enkle, men de kan også være kompliserte og gjenstand for mange spørsmål. Det kan derfor være lurt å la seg bistå av profesjonell som er kjent med reglene og prosessen i et skilsmisseoppgjør. Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård bistår ofte i saker om økonomisk fordeling ved skilsmisse.

Kontakt oss gjerne for en uforpliktende henvendelse.

Vår kompetanse er verdi for deg – ta kontakt med en av våre advokater for å høre om hvordan vi kan hjelpe deg i din situasjon.

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS – Alltid tett på!

Ta kontakt med oss, det koster ingenting.