Høyesterett om skjeggkre ved boligkjøp – gir ikke krav på prisavslag

Høyesterett avsa viktig dom om skjeggkre ved kjøp av bolig den 26. mars 2021. I motsetning til tingretten og lagmannsretten kom Høyesterett til at boligkjøperne ikke skulle tilkjennes prisavslag knyttet til funn av skjeggkre i den aktuelle boligen. 

Bakgrunnen for saken 

Et ektepar som kjøpte en bolig «som den er» oppdaget senere skjeggkre i boligen. Paret reklamerte og krevde prisavslag. Selgerne engasjerte deretter et skadedyrfirma som iverksatte tiltak for å utrydde bestanden. Spørsmålet Høyesterett vurderte var om kjøper kunne kreve prisavslag for henholdsvis midlertidige bruksulemper frem til boligen ble fri for skjeggkre og for mulig verdireduksjon på grunn av risikoen for at bestanden skulle ta seg opp igjen. 

Høyesteretts vurdering

Prisavslag for restlyte

Høyesterett konkluderte med at kjøperne klart ikke hadde krav på prisavslag for noe restlyte. Skadedyrfirmaet hadde erklært at boligen etter rettingen var fri for skjeggkre og retten fant ikke grunn til å betvile dette. Selv om det ikke var noen garanti for at det ikke ville dukke opp skjeggkre i boligen igjen, viste retten til at skjeggkre er utbredt og at rundt 40-50 % av alle boliger i Norge vil ha skjeggkre i løpet av fire til fem år. Høyesterett var dermed i tvil om funnet av skjeggkre utgjorde en mangel i lovens forstand. 

Imidlertid viste retten til at det ikke var nødvendig å ta stilling til det idet kravet i avhendingsloven § 4-12 annet ledd uansett ikke var oppfylt. Andre ledd lyder slik:

«Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.»

Retten oppga at dette ikke var aktuelt i saken ettersom selgerne hadde bekostet rettingen og at forutsetning for prisavslag derfor var at kjøperne måtte ha «godtgjort» at det var et restlyte som reduserte boligens verdi. Høyesterett la til grunn at vurderingen måtte bygge på den kunnskapen som forelå på domstidspunktet og konkluderte med at det ikke var «godtgjort» noe verdifall som følge av risikoen for at bestanden skulle ta seg opp igjen. Derimot viste Høyesterett til at flere underrettsavgjørelser hadde lagt til grunn at de nye og effektive utryddelsesmetodene trakk i retning av at tidligere forekomst av skjeggkre i alminnelighet ikke medførte noen slik verdireduksjon.  Følgelig var det ikke grunnlag for prisavslag for noe «restlyte».

Prisavslag for den midlertidige bruksulempen 

Kjøperne hadde i tillegg anført at de hadde krav på prisavslag på grunn av at rettingen ikke hadde skjedd innen rimelig tid og uten rimelig ulempe, men fikk heller ikke her medhold. Høyesterettkonkluderte med at selgers bekjempelse av bestanden hadde skjedd innen rimelig tid og uten urimelig ulempe for kjøperne. Retten viste til at rettingen gjenopprettet balansen i kontrakten og at det ikke var grunnlag for prisavslag for de nevnte ulempene.  Videre ble det ikke tatt hensyn til kjøpers subjektive opplevelse av at deres livskvalitet ble redusert;

«Det er riktignok anført at forekomsten av skjeggkre hadde omfattende negative konsekvenser for kjøperne i form av redusert livskvalitet, men vurderingen av lovens krav må som utgangspunkt skje ut fra mer objektive kriterier. Med en slik målestokk representerte ikke rettingen her en urimelig ulempe.»

Selger ble etter dette frikjent for kravet om prisavslag.