Feste av tomt til bolig og fritidshus – Innløsning, overføring og regulering av festeavgift

Tomtefeste er et diskusjonstema rundt mangt et kjøkkenbord, og det finnes mange ulike oppfatninger om hvorledes festeforhold skal være. Hvilke regler er det egentlig som gjelder? I denne artikkelen skal vi se nærmere på gjeldende regulering av festeavgift, overføring av festerett, og innløsning av festet tomt til bolig og fritidsbolig. Artikkelen er skrevet i forbindelse med vårt webinar i tomtefeste, som utdyper temaene som omtales under. Webinaret kan sees i sin helhet ved å følge linken nedenfor.

Når kommer reglene om bolig og fritidsboliger i tomtefesteloven til anvendelse?

Tomtefeste defineres som leie av grunn til hus festeren enten har eller får på tomten. For de festeforhold hvor fester får leie grunn til bolig eller fritidsbolig har tomtefesteloven en rekke særregler som spiller inn når det er snakk om å regulere festeavgiften, overføre festeretten, eller kjøpe ut festetomten. Hva som er et feste av grunn til bolig eller fritidsbolig defineres av hva som er avtalt i festekontrakten. Med andre ord er det det avtalte formålet med festet som bestemmer om reglene kommer til anvendelse eller ikke. 

Regulering av festeavgift

Hovedforpliktelsen fester har er å betale leie, såkalt festeavgift til bortfester. Hovedinteressen til den som bortfester tomten vil typisk være å motta festeavgift. Hvordan dette skal gjøres vil ofte være avtalt i festekontrakten. En vanlig måte det kan være avtalt på er at avgiften etter et visst antall år skal reguleres til en prosentvis andel av tomtens markedsverdi. Tomtefesteloven begrenser derimot i stor grad hva bortfester kan kreve når det kommer til regulering av avgiften. 

Hovedregel – tomtefesteloven § 15 første ledd

Hovedregelen etter tomtefesteloven er at festeavgiften kan kreves endret i samsvar med endringen i pengeverdien siden inngåelse av festekontrakten, eller dersom avgiften allerede er regulert, fra forrige reguleringstidspunkt. Dette gjelder selv om partene har forsøkt å avtale noe annet. Med endring i pengeverdien sikter loven til endring i konsumprisindeksen.

Etter loven kan avgiften reguleres hvert tiende år fra inngåelse av kontrakten, men dersom festekontrakten har et annet tidsintervall for regulering, for eksempel hvert femte år, er det reguleringsintervallet i kontrakten som gjelder. Loven har derimot én begrensning, festeavgiften kan ikke reguleres oftere enn hvert år. 

Utløpet av festekontrakten og engangsløftet – tomtefesteloven § 15 fjerde ledd

Bortfester er i tomtefesteloven gitt en særlig rett til å regulere festeavgiften etter den såkalte regelen om engangsløftet. Engangsløftet er kun aktuelt å bruke i de tilfeller hvor kontrakten løper ut. Med andre ord må kontrakten gjelde for et begrenset antall år for at engangsløftet skal være aktuelt. Engangsløftet innebærer at avgiften reguleres til å svare til to prosent av tomteverdien. 

Tomten skal verdsettes til det den er verdt på tidspunktet hvor engangsløftet kreves. Lovens angivelse av tomteverdi som vurderingstema betyr naturligvis at man ikke tar med verdi av bebyggelse eller verdi av investeringer gjort i tilknytning til bebyggelsen. I mangel av et bedre ord kan man si at det er råtomtens verdi man skal frem til. 

Verdivurderingen omfatter vanlige momenter som er aktuelt å hensynta ved verdsetting av tomt, som beliggenhet, størrelse, solforhold, utsikt, også videre. 

De investeringer som fester har bekostet og som har medført en økt verdi på tomten skal derimot komme til fratrekk. Det gjelder typiske forhold som opparbeidelse av tomten, planering, sprengningsarbeid, også videre. Hvor fester har bekostet infrastruktur som vei, vann, kloakk og strøm, skal også dette komme til fratrekk.

Det er videre kun verdien av tomten slik den er med det eller de husene som står på den på reguleringstidspunktet som skal legges til grunn. Med andre ord kan det ikke vektlegges at tomten eventuelt kan utnyttes på en mer regningssvarende måte, for eksempel ved tettere utnyttelse, større bygg, bedre planmessig utnyttelse av bygningsmassen eller utnyttelse til næring i stedet for bolig eller fritidsbolig. 

Man finner så tomteverdien og bortfester kan kreve to prosent av denne i ny avgift. Fra dette gjelder ytterligere en begrensning. Bortfester kan ikke kreve festeavgiften regulert til mer enn et høyestebeløp, som er kr 9 000, konsumprisregulert årlig siden 01.01.2002 for hvert dekar tomt (altså pr 1000 m2), eller per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar. For tiden utgjør maksbeløpet kr 12 842,-.

Engangsløftet må kreves innen tre år etter utløpet av festekontrakten. Deretter kan bortfester kreve ny engangsregulering når det er gått tretti år. Etter dette er bortfester nødt til å forholde seg til lovens hovedregel om konsumprisjustering av avgift. 

Endringslov til tomtefesteloven

01.07.2015 trådte det i kraft en endringslov til tomtefesteloven, som gir bortfester noen mindre kjente, men høyst aktuelle muligheter til å regulere festeavgiften ut over det som tidligere er omtalt. Loven åpner blant annet for at bortfester for den første reguleringen som foretas etter 01.01.2002, kan kreve avgiften regulert i samsvar med det som er tvilløst avtalt i festekontrakten. Med andre ord en regulering basert på hva som eventuelt måtte være avtalt reguleringsmetode i festekontrakten. Det typiske vil være en regulering basert på tomteverdi (som den vi så på over). Loven inneholder ingen begrensning om at det kun er to prosent av avkastningen på tomteverdien som kan kreves, som åpner for en høyere avgift.

Reguleringer basert på endringer i pengeverdi telles ikke når vi vurderer om det er regulert etter 01.01.2002 eller ikke. Det betyr at dersom bortfester siden 01.01.2002 kun har regulert avgiften i samsvar med endring i pengeverdi, vil han ha reguleringsmuligheten etter endringsloven i behold.

Det er videre et vilkår i loven at det i festekontrakten må være tvilløst avtalt en annen type regulering enn etter endring i pengeverdi, og det må i kontrakten være tvilløst hvordan reguleringsmekanismen som står der er ment å forstå. Det må med andre ord ikke være noen rimelig tvil om hvilke prinsipper det skal reguleres etter i kontrakten. Forskjellige festekontrakter vil ha forskjellige formuleringer og ulik ordlyd, og tolkningen av kontrakten vil måtte skje konkret fra kontrakt til kontrakt. Det er antakeligvis grunnen til at temaet har vært oppe for Høyesterett flere ganger. 

For festekontrakter som er inngått 26.05.1983 eller tidligere, gjelder de samme regler om høyestebeløp for regulering etter endringsloven, som for regulering etter engangsløftet ved utløp av festekontrakten.

Overføring av festerett

Med overføring av festerett sikter vi først og fremst til salg av festeretten og bebyggelsen som står på tomten, men også andre typer overføringer som arv og gave omfattes. Tomten tilhører bortfester og forblir i hans eller hennes eie.

Lovens hovedregel er at fester fritt kan overføre festeretten til hvem han vil. Det kan derimot være avtalt i festekontrakten at bortfester må samtykke til overføringen. Dersom slikt er avtalt, må bortfester ha en saklig grunn til å nekte overføringen. Generelt skal det mye til for at bortfester skal kunne si nei til overføring.

Det er viktig å være oppmerksom på at dersom det i festekontrakten er avtalt at bortfester må samtykke til overføring, kan det samtidig også innebære at bortfester har rett til å regulere avgiften i forbindelse med overføringen. Dersom bortfesteren har adgangen til å regulere etter endringsloven i behold, kan det medføre en betydelig økning av avgiften. Praktiske tips er derfor å alltid sjekke festekontrakten, hva som er avtalt i forbindelse med rett til overføring, hva slags reguleringer som er utført siden 01.01.2002, hvor lenge det er til neste reguleringstidspunkt etter kontrakten, og om det er forfalt festeavgift som ikke er betalt.

Uavhengig av hva som måtte være avtalt med hensyn til overføring vil bortfester nødvendigvis måtte varsles i forbindelse med overføringen, slik at bortfester vet hvem som for fremtiden svarer for festeavgift og eventuelle andre forpliktelser etter festekontrakten. Husk alltid å tinglyse overføringen.

Innløsning av festetomt

Fester er i tomtefesteloven gitt en rett til å innløse festetomten, dvs. kjøpe festetomten av bortfester, på nærmere angitt vilkår. Hovedregelen i loven er at fester har rett til innløsning når det er gått 30 år av festetiden. Benytter ikke fester seg av muligheten til å innløse vil han for boligfeste få mulighet på nytt hvert påfølgende annet år, og for fritidsfeste hvert påfølgende tiende år. Fester kan også kreve å få innløse tomten når festekontrakten utløper. 

For å kunne kreve innløsning må fester fremsette skriftlig krav om innløsning senest ett år før innløsningstidspunktet. Oversitter fester fristen må han vente til neste innløsningstidspunkt.

Innløsningssummen skal som hovedregel settes til en konsumprisjustert avgift fra forrige reguleringstidspunkt, ganget med 25. Man foretar med andre ord en teoretisk øvelse, hvor man oppjusterer avgiften etter endringen i pengeverdi fra forrige gang den ble regulert til tidspunktet for innløsning, og ganger så dette beløpet med 25. Dersom fester trekker kravet om innløsning medfører det derimot ingen regulering av festeavgiften.

For de festekontrakter som løper for et bestemt antall år, altså er tidsbegrensede, gjelder det to unntak fra hovedregelen:

Det ene er tilfeller hvor det på innløsningstidspunktet gjenstår ti år eller mindre av kontrakten. Kontrakten er for eksempel på 99 år, og innløsning kreves når det er gått 90 år av kontraktstiden. I disse tilfeller kan bortfesteren ved “reguleringen” som skal foretas på innløsningstidspunktet, bruke mekanismen for engangsløftet, altså to prosent avkastning av tomteverdi på innløsningstidspunktet, fremfor en ren justering etter endring i pengeverdi, ved beregningen etter 25 gangeren.

Det andre tilfellet gjelder for festekontrakter som er tidsbegrensede, uavhengig av hvor lang tid som gjenstår av kontraktstiden. I disse tilfeller kan bortfesteren kreve at innløsningssummen settes til 40 prosent av tomteverdien på innløsningstidspunktet med fradrag av de verdier som festeren har tilført tomten. På samme måte som ved regulering etter engangsløftet skal heller ikke tomteverdien her settes høyere enn det tomten kunne selges for hvis det bare var tillatt å sette opp det eller de bygningene som allerede er på tomten.

Merk at det bare er bortfesteren som har disse rettighetene. Er 40 % av markedsverdien eller en justering etter reglene om engangsløftet for eksempel mindre enn 25 ganger konsumprisjustert festeavgift, kan bortfesteren holde seg til 25 konsumprisjustert avgift.  

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS har spesialkompetanse på tomtefesterett. Vi tar gjerne en titt på din festekontrakt og ivaretar dine interesser ved innløsning, overføring av festerett, eller regulering av festeavgiften. Ta kontakt for en prat om dine rettigheter og hvilke alternativer som finnes.   

Kontakt oss i dag på vår digitale møtebooker