Fast eiendom

Eierseksjoner, borettslag og aksjeleiligheter

Eierseksjoner, borettslag og aksjeleiligheter – hva er forskjellen?

Eierseksjon, leilighet i borettslag og aksjeleilighet – dette er noen vanlige eierformer du kan velge når du skal kjøpe bolig. Alle eierformene medfører ulike plikter og rettigheter, og det kan være greit å ha en oversikt før man bestemmer seg for hvilken man ønsker.

Det er mange juridiske spørsmål som kan dukke opp for deg som har en eierseksjon, andelsleilighet eller aksjeleilighet. Det samme gjelder deg som sitter i styre i et sameie, eller i et borettslag.

Vi i Frøysaa & Bjørkgård har lang erfaring innen dette fagområdet, og hjelper deg gjerne med spørsmål tilknyttet ulike eierformer. Hos oss kan du få en gratis innledende samtale med en av våre erfarne advokater.

Bestill en innledende samtale her.

I 2020 kom det nye endringer i eierseksjonsloven – det kan du lese om i denne artikkelen.

Hvilke fordeler og ulemper er det ved å kjøpe eierseksjon i et sameie?

En eierseksjon er en bolig eller et lokale i et eierseksjonssameie. Denne eierformen reguleres av lov av 16. juni 2017 nr. 65 om eierseksjoner – hvor en eierseksjon defineres som en eierandel i bebygd eller planlagt bebygd og seksjonert eiendom med enerett for eieren til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen.

Etter en seksjonering har du eksklusiv bruksrett til din egen bolig. Hver eierseksjon blir til et eget rettsobjekt. Den kan dermed selges og belånes uavhengig av resten av sameiet. Eiendommen deles imidlertid med de andre seksjonseierne, og alle eierseksjonssameier skal ha vedtekter som seksjonseierne må forholde seg til.

Når du kjøper en selveierbolig i et sameie må du som kjøper normalt selv skaffe til veie hele kjøpesummen. Ved kjøp av brukt bolig i eierseksjonssameie betaler du også 2,5 % i dokumentavgift, noe du er fritatt fra dersom du kjøper andelsleilighet i borettslag. Dette er noen av de grunnleggende ulikhetene mellom en eierseksjon og en andelsleilighet!

Kan seksjonseiere og andelshavere kastes ut fra egen bolig? Les vår artikkel om tvangsfravikelse.

Andelsleilighet i borettslag – husk fellesgjelden!

Et borettslag er et eget selskap hvor beboerne eier hver sin andel i laget. Med hver andel følger det rett til å bo i en angitt leilighet og rett til å bruke fellesarealene.  I borettslag gjelder reglene i burettslagslova og borettslagets vedtekter. Borettslagsleiligheter kalles også andelsleiligheter.

Andelsleiligheter i borettslag finansieres i hovedsak i to deler: innskudd og fellesgjeld. Innskuddet må du skaffe selv, mens fellesgjelden er et langsiktig lån tatt opp av borettslaget, med pant i borettslagets eiendom. Som eier av andelsleilighet betaler du renter og avdrag for din del av fellesgjelden gjennom de månedlige fellesutgiftene, og fellesgjelden følger med boligen når den selges videre. Når du kjøper andelsleilighet er det altså viktig at du ser på totalprisen  – ikke kun innskuddet.

Et borettslag har strengere regler for utleie enn et sameie. I utgangspunktet skal den som eier andelsboligen selv bo i den. Er det spesielle forhold ved din livssituasjon, kan du på nærmere fastsatte vilkår få tillatelse fra styret til å leie ut også en andelsleilighet. Dette gjelder for eksempel i forbindelse med studier, militærtjeneste, nytt arbeidssted eller ved sykdom. Nærstående familie kan også benytte leiligheten. I 2020 kom det riktignok nye regler som medfører større muligheter for korttidsutleie av andelsleiligheter!

Les vår artikkel om de nye reglene for korttidsutleie i sameier og borettslag, som trådte i kraft i 2020.

Aksjeleilighet: en aksje med leierett

Aksjeleilighet er ganske likt andelsleilighet i borettslag. Det som skiller de to eierformene er at man i stedet for å kjøpe en andel, kjøper en aksje med tilknyttet leierett til en bestemt bolig. Dermed blir man medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet og får delt medbestemmelsesrett med de andre aksjonærene.

Aksjeleiligheter kan som regel selges fritt for markedspris – men også i boligaksjeselskaper kan det være avtalte former for forkjøpsrett.

Økonomisk sett er av de positive sidene ved å kjøpe en aksjeleilighet at du slipper å betale dokumentavgift. Et potensielt negativt aspekt ved denne eierformen er at det kan være visse begrensninger for utleie. Dette er noen forhold du bør undersøke før du kjøper en aksjeleilighet!

Hva kan vi bistå med?

Frøysaa & Bjørkgård har mange års erfaring innen rettsområdet fast eiendom, og bistår ofte med rådgivning for sameier og borettslag.

Våre erfarne advokater kan bistå deg med seksjonering, ansøkning om tilleggsareal, vurdering av disposisjonsrett, vedlikeholdsplikt og fordeling av fellesutgifter i eierseksjonssameier og borettslag, i tillegg til utforming av vedtekter eller ordensregler.

Det hender også at det oppstår tvist mellom sameiet og enkeltbeboere, for eksempel ved manglende betaling av fellesutgifter og utkastelse og tvangssalg. Det kan også oppstå tvist mellom beboerne, som ved vannlekkasjer eller diskusjon om utnyttelse av fellesarealer. Vi bistår gjerne i slike situasjoner.

Vi gjør gjerne en vurdering av din sak. Dersom ikke saken din lar seg løse på annen måte, kan vi oppnevnes til å føre saken ved rettslig prosess.

Kontakt oss gjerne for en uformell prat.

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS – Alltid tett på!