Ervervet eiendom for år siden uten å tinglyse? Du kan ha oppnådd rettsvern likevel

Når en skyldner ikke kan gjøre opp for seg kan kreditorene ta beslag i formuesgoder som tilhører skyldneren. For fast eiendom betyr dette den eiendomsrett som fremgår av grunnboken.  Dette gjelder selv om det ikke er tvil om hvem som faktisk eier eiendommen, så lenge den reelle eieren ikke har tinglyst sitt eierskap. 

Som kjent registreres erverv av fast eiendom ved at man sender inn skjøte til Statens kartverk for tinglysning. I de fleste tilfeller betaler man da betale dokumentavgift og tinglysningsgebyrer. Dette kan ofte bli store summer, og da  er det fristendeå droppe tinglysning for å spare pengene .De som gjør det, tar en stor risiko..  Man risikerer at tidligere eiers kreditorer  tar beslag i eiendommen på bekostning av til fortrengsel for din eiendomsrett.

Tinglysning – regler uten rom rimelighetsskjønn

Reglene omkring tinglysning av erverv for å få vern mot at tidligere eiers kreditorer skal kunne ta slikt beslag er svært firkantede. Det er så å si ikke unntak, til tross for de svært urimelige utfallene dette får for den nye eieren. Hensynet til den tidligere eiers kreditorer går foran, selv om det kan fremstå svært urimelig. 

Høyesterett med nytt unntak

Høyesterett avsa dom den 01.09.2021 der Høyesterett kommer frem til noe så sjelden som et unntak til det ellers så absolutte kravet til tinglysning. 

Saken gjaldt spørsmålet om en kjøper av fast eiendom som ikke har tinglyst sitt erverv, har oppnådd rettsvern overfor selgerens kreditorer gjennom å ha eid og brukt eiendommen i hevdstid – dvs mer enn 20 år. 

Høyesterett kom frem til at dersom du har vært eier av en fast eiendom i mer enn 20 år, kan du oppnå vern mot at tidligere eieres kreditorer tar beslag i eiendommen din. 

Selv om dette ikke er lett lese ut av lovtekstens formulering, kom Høyesterett frem til en slik regel støttes i andre kilder, som forarbeider, teori og reelle hensyn. 

Dommen illustrerer veldig tydelig hvordan jussen er skjønnspreget og sammensatt, og at selv de mest firkantede og tydelige lovbestemmelsene likevel ikke kan leses helt etter sin ordlyd. Sterk fagkompetanse og metodekunnskap er nødvendig for å fastslå hva som gjelder i et gitt tilfelle. 

Til tross for dommen er vår anbefaling likevel entydig – sørg alltid for å tinglyse erverv av fast eiendom ved å sende skjøte til Statens kartverk. I noen tilfeller der det har gått mange år kan det likevel nå tenkes at det er rasjonelt å gjøre unntak. 

Les dommen her Norges Høyesterett – Kjennelse: HR-2021-1773-A – Lovdata.

Snakk med oss!

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS er spesialister på fast eiendom og konkurs.

Snakk med oss dersom du eier eiendom som ikke er tinglyst, eller dersom du planlegger transaksjoner, eller dersom du skal inndrive krav mot skyldnere som tidligere var eier av fast eiendom eller andre formuesgoder.