);

Her skal vi ta en nærmere titt på vesentlighetsvilkåret som kommer frem i avhendingslovens § 3-9 andre punktum.

Her skal vi ta en nærmere titt på vesentlighetsvilkåret som kommer frem i avhendingslovens § 3-9 andre punktum. Det er ikke sjeldent at det reklameres på mangler som anføres omfattet av denne bestemmelsen.
Først må vi ta en titt på avhendingslovens § 3-9 annet punktum.

§ 3-9.Eigedom selt «som han er» e.l.

Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

Det naturlige spørsmålet å stille seg da er hva dette betyr, og hva som kreves for at eiendommen faktisk er i “vesentleg ringare stand” enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Først; noe tung tolkning av ordlyd eller avansert oversettelse av “vesentleg ringare stand” kreves ikke, da det er enkel nynorsk. På bokmål ville det stått “vesentlig dårligere stand”.

Bestemmelsen regulerer selgerens og kjøperens ansvar for skjulte feil og mangler. Dersom en eiendom som er solgt “som den er” eller lignende – hvilket er et forbehold om at all risiko for skjulte feil og mangler føres over på kjøper – er det likevel en mangel (og derfor fortsatt selgers risiko) dersom eiendommen er i “vesentlig dårligere stand” enn det kjøperen hadde grunn til å regne med.

Men hvor stort må avviket være? Hva er “vesentlig” dårligere stand?

Vurderingen

Vesentlighetskriteriet gjelder uansett om det er snakker om fysiske mangler, rådighetsmangler, eller annet. Er det et spøkelse på loftet, så kan dette også være en mangel – men dette er nok noe vanskelig å bevise.

Vurderingen for hva som er “vesentlig” deles inn i to; en kvantitativ side og en kvalitativ side. Disse to sidene kommer frem av loven ved “kjøpesummen” (kvantitativ) og “tillhøva elles” (kvalitiativ).

Den kvantative siden

Den kvantitative vurderingen baserer seg på hva kjøperen kunne forvente som følge av kjøpesummen. Her må man foreta en beregning av forholdet mellom kjøpesummen og mangelens utbedringskostnad. Rettspraksis skal ha det til at mangelen må være på over 3 % av kjøpesummen for å oppfylle vesentlighetsvilkåret.

Den kvalitative siden

Den kvalitative side er hva kjøperen kunne forvente på bakgrunn “tillhøva elles”. Dette forstås som en helhetlig og sammensatt vurdering av forholdene rundt kontraktsinngåelsen.

Det vurderes her hva partene la til grunn ved kontraktsinngåelsen – boligens stand og lignende. Dette for å etablere en grunnlinje for hva som kan forventes. Deretter må man vurdere feilen – her feilens art og karakter. Dersom det er flere feil, så vil summen av feilene legges sammen.

 

Forfatter: Steven William Tilley