);

Har du som boligkjøper oppdaget mangler ved boligen? Da er det viktig at du husker å reklamere til selger i tide.

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av bruktboliger – ikke nybygg. I avhendingsloven § 4-19 finner man bestemmelsen som regulerer reklamasjon og reklamasjonsfrister, og den lyder som følger;

 

4-19. Reklamasjon

(1) Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.

(2) Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikke seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid.

(3) Seljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(4) Retten til å gjere avtalebrotet gjeldande kan også bli tapt etter reglane om forelding i foreldingslova.

Rimelig tid

Som et fremgår av bestemmelsens første ledd, må reklamasjonen inneholde at avtalebruddet er gjort gjeldende og hva slags avtalebrudd det er. Videre må kjøperen reklamere innen ”rimelig tid” etter han oppdaget eller burde oppdaget mangelen, men senest 5 år etter overtakelse (absolutt reklamasjonsfrist).

Lovens ordlyd ”rimelig tid” er lovens relative reklamasjonsfrist. Med dette betyr at ”rimelig tid” begynner å løpe fra det tidspunkt kjøperen oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Hva som er rimelig tid beror på en konkret vurdering i hver sak, men Høyesterett har uttalt at det normalt er for sent å reklamere tre måneder etter at man oppdaget mangelen. Med dette menes at normalt vil det være tilstrekkelig å reklamere innen tre måneder etter man oppdaget mangelen – men i noen tilfeller må man reklamere med én gang. Normal praksis er imidlertid å ta utgangspunkt i at reklamasjonsfristen er på to måneder. Alle bør reklamere så fort de oppdager en mangel, eventuelt så fort som mulig. En bør passe på at man ikke mister kravet på grunn av reklamasjonsfristen.

I de fleste tilfeller er det klart når kjøper oppdaget mangelen, og da begynner tremånedersperioden å løpe fra det tidspunktet. I de tilfeller hvor kjøper ”burde oppdaga” mangelen, kan det ofte bli diskusjon om hvor mye som skal til før kjøper burde skjønt at det var en mangel ved boligen.

Med ”burde oppdaga” menes ikke at enhver indikasjon på mangel er tilstrekkelig for at reklamasjonsfristen skal begynne å løpe. Reklamasjonsfristen begynner normalt å løpe fra det tidspunkt kjøper hadde kunnskap nok om de faktiske forhold som gjør det temmelig klart for kjøper at eiendommen ikke er i samsvar med avtalen.

I noen tilfeller burde kjøper oppdaget mangelen tidligere, som for eksempel ved undersøkelse ved overtakelse av boligen. Dersom kjøper ikke gjør de undersøkelser som kan kreves av kjøper, og det er klart at mangelen hadde blitt oppdaget ved slike undersøkelse, begynner fristen å løpe fra det tidspunkt slik undersøkelse skulle vært gjort.

Hva reklamasjonen skal inneholde kan du lese mer om her.

 

Unntak fra absolutt reklamasjonsfrist

Selv om den relative reklamasjonsfristen er på normalt tre måneder fra avdekking av mangelen, er den absolutte reklamasjonsfristen 5 år etter overtakelse – med noen få unntak:

  • Dersom selger har gitt garanti eller ved avtale påtar seg ansvar for lenger tid.
  • Selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro.

Selv om reklamasjonsfristen ikke er oversittet, så kan kravet foreldes etter foreldelsesloven.