Sameie og eierseksjon: Rettigheter og plikter

Sameie og eierseksjon: rettigheter og plikter

Stadig flere nordmenn bor i sameie eller eierseksjon – men mange vet ikke hva det egentlig betyr å eie på denne måten. Hva bestemmer du selv over? Hva bestemmer styret? Og hva skjer hvis noen ikke betaler felleskostnadene? Her får du en klar og praktisk oversikt over reglene som gjelder.

Hva er forskjellen på sameie og eierseksjon?

Et sameie (tingsrettslig sameie) er regulert av sameieloven, og gjelder når to eller flere eier en fast eiendom, en bil eller en annen løsøregjenstand sammen. Det er eierforholdet og bruken dem imellom som reguleres av sameieloven.

En eierseksjon kan være en selveierleilighet, et rekkehus, en tomannsbolig eller annen fast eiendom som er seksjonert (oppdelt) i henhold til eierseksjonsloven. Det skilles mellom næringsseksjoner og boligseksjoner avhengig av regulert bruk. Eierseksjonsloven regulerer forholdet mellom seksjonseierne, og naboloven kommer derfor ikke til anvendelse ved uenigheter internt i et eierseksjonssameie.

En andelsleilighet eller borettslagsleilighet er ikke en eierseksjon. Det er borettslaget – ikke andelseierne – som eier bygningen, og forholdet reguleres av borettslagsloven. Boliger i borettslag kan kun eies av fysiske personer, og det er mindre adgang til utleie.

To personer som sammen eier en eierseksjon er både sameiere etter sameieloven og seksjonseiere etter eierseksjonsloven.

Hvilke rettigheter har jeg som seksjonseier?

Som seksjonseier har du eksklusiv bruksrett til din egen seksjon og tilleggsareal, samt rett til å benytte fellesarealene i eierseksjonssameiet.

Selv om du har disse rettighetene, må du ved bruken av seksjonen forholde deg til:

• Husordensregler i sameiet
• Vedtektene for eierseksjonssameiet
• Eierseksjonslovens bestemmelser

Dette setter grenser for støy, ulovlig bruk og innebærer plikt til vedlikehold og betaling av felleskostnader.

En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge elbillader tilknyttet parkeringsplass som seksjonen benytter. Styret kan bare nekte samtykke dersom det foreligger saklig grunn.

Hva bestemmer styret – og hva kan jeg påvirke selv?

Styret har ansvar for den daglige driften, mens du som seksjonseier har stor frihet innenfor din egen seksjon og mulighet til å stemme på årsmøtet om hvem som skal sitte i styret.

Styret beslutter:

• Det løpende vedlikeholdet av eiendommen
• Økonomi og budsjettering
• Håndhevelse av vedtekter og husordensregler
• Salgspålegg ved mislighold av husordensreglene
• Begjæring om tvangssalg ved betalingsmislighold

Hva er fellesgjeld, og hva betyr det for meg som kjøper?

Fellesgjeld er lån tatt opp av eierseksjonssameiet. Seksjonenes andel av fellesgjelden fordeles etter eierbrøken. Ved beregning av kjøpesum kommer andel fellesgjeld i tillegg, og inngår i beregningen av 2,5 % dokumentavgift.

Bankene tar hensyn til andel fellesgjeld ved tilsagn om lån. Ved budgivning må fellesgjelden derfor alltid tas med i den totale prisberegningen.

Kan jeg leie ut seksjonen min uten å spørre om lov?

Du trenger ikke styrets samtykke for å leie ut seksjonen din ved langtidsutleie. Utleie som varer mer enn én måned sammenhengende anses som langtidsutleie. Eventuelle begrensninger i adgangen til utleie må fremgå av vedtektene, og det kreves enstemmighet for å innføre slike begrensninger.

Det kan vedtas at utleie skal godkjennes av styret, men det er krav om saklig grunn for å nekte tillatelse.

Ved korttidsutleie kan du fritt leie ut boligen i inntil 90 døgn per år. Eierseksjonssameiet kan vedtektsfeste at grensen reduseres til 60 døgn eller økes til 120 døgn per år. Bor du i boligen selv, kan du leie ut deler av den uten tidsbegrensning og uten samtykke.

Merk at seksjonseieren fortsatt har ansvar for vedlikehold av seksjonen, og at utleie ikke skal medføre bruksendringer som krever offentlige tillatelser eller bryter med sameiets regler.

Hva er sameiebrøk, og hva brukes den til?

Eierbrøken fastsettes ved tinglysning av seksjonering og angir seksjonens andel av eierseksjonssameiets inntekter og utgifter. Fellesutgiftene fordeles normalt etter eierbrøken, men enkelte kostnader kan fordeles på antall seksjoner – for eksempel fordeles kostnader til internett ofte likt på alle enheter.

Er husordensreglene juridisk bindende?

Ja, husordensregler er juridisk bindende for både eier og leietakere i sameiet.

Det fremgår av vedtektene om styret har myndighet til å fastsette og endre husordensreglene. Husordensreglene skal kun inneholde praktiske utdypninger av generelle adferdsnormer – de generelle reglene skal vedtas i vedtektene. Sameiermøtet kan endre styrets vedtatte husordensregler.

Alvorlige brudd på husordensreglene kan medføre at styret gir pålegg om å selge seksjonen innen seks måneder. Dersom det er leietaker som bryter reglene, må utleier kaste ut leietaker for å unngå salgspålegg.

Hva skjer hvis noen ikke betaler felleskostnadene?

For å hindre tap ved mislighold har eierseksjonssameiet lovbestemt pant (legalpant) i hver seksjon, oppad begrenset til 2G (folketrygdens grunnbeløp). Legalpantet har prioritet foran all annen pantegjeld i seksjonen.

Ved vedvarende betalingsmislighold kan eierseksjonssameiet begjære tvangssalg av seksjonen. På grunn av begrensningene i legalpantet må begjæringen fremsettes tidsnok for å hindre tap. Tvangssalget stanses ved å innfri utestående felleskostnader.

Som seksjonseier har du kun ansvar for din andel tilsvarende eierbrøken. Dersom eierseksjonssameiet misligholder sin betalingsforpliktelse overfor leverandører, kan du kun bli ansvarlig for din andel av kravet.