Kjøp og salg av bolig: rettigheter og plikter

Oversikt over hva loven krever av deg

Å kjøpe eller selge bolig er for de fleste den største økonomiske beslutningen i livet. Likevel er det mange som ikke kjenner sine rettigheter og plikter godt nok og det kan koste dyrt. Her får du en klar oversikt over hva loven krever av deg, hva du kan kreve av selger, og hva du gjør hvis noe går galt etter overtakelse.

Hva er selgerens opplysningsplikt ved boligsalg?

Selger har en lovpålagt plikt til å gi riktige og fullstendige opplysninger om boligen. Denne plikten følger av avhendingslovens § 3-7. Skjæringstidspunktet for selgers opplysningsplikt er når avtalen inngås, det vil si ved budaksept.

Dette innebærer en plikt til å orientere om:

• Alle kjente feil og mangler ved boligen
• Tidligere skader som ikke er utbedret
• Ulovlige eller ikke-godkjente tiltak på eiendommen
• Andre forhold som kan påvirke boligens bruk og verdi

Det avgjørende er ikke bare hva selger har positiv kjennskap om, men også hva selger burde vite om. Dette kan eksempelvis gjelde offentligrettslige planer om utbygging i nabolaget, der selger har mottatt nabovarsel, men ikke satt seg inn i planene.

For at det skal konstateres brudd på opplysningsplikten, må:

• Selger ha unnlatt å opplyse om et forhold som kjøper hadde grunn til å regne med å få, og
• de tilbakeholdte opplysningene objektivt sett ha hatt betydning for kjøpsavtalen

Hva er kjøperens undersøkelsesplikt – og hva skjer hvis jeg ikke sjekker grundig nok?

Selv om selger har en streng opplysningsplikt, har kjøper også en undersøkelsesplikt etter avhendingslovens § 3-10. Dette innebærer:

• At du som kjøper leser salgsoppgaven, egenerklæringsskjemaet og tilstandsrapporten nøye – inkludert alle bilag
• At du møter på visning og undersøker boligen
• At du kontakter selger eller megler dersom du har spørsmål
• At du ser etter og registrerer synlige mangler på visning

Dersom en feil ved boligen var synlig på visning, burde vært oppdaget ved undersøkelse på visning, eller fremgår av salgsdokumentasjonen, kan du etter avhendingslovens § 3-10 miste retten til å reklamere over feilen.

Undersøkelsesplikten er begrenset til hva en alminnelig boligkjøper med normal kompetanse burde kunne avdekke på visning. Det stilles ikke krav om å ha med seg fagkyndige, men dette kan likevel anbefales dersom anledningen er der.

Typiske synlige forhold på visning, der reklamasjon i ettertid kan bli vanskelig:

• Synlige skjevheter i gulv
• Synlige sprekker eller misfarging på bad
• Fuktlukt i kjeller

Det medfører betydelig risiko å ikke sette seg inn i salgsdokumentene eller å kjøpe bolig uten å ha undersøkt den på visning. Dersom det i ettertid viser seg at mangler var opplyst i dokumentasjonen eller ville blitt avdekket på visning, er muligheten for å reklamere på disse som hovedregel avskåret.

Hva skjer hvis det oppdages skjulte feil etter at jeg har overtatt boligen?

En skjult mangel er et forhold ved boligen som ikke var synlig på visning og ikke er opplyst om av selger. Vurderingen av om det foreligger en mangel selger hefter for er skjønnsmessig, og beror på hva som avdekkes og omfanget av skaden – sett opp mot opplysningene i salgsdokumentasjonen og hva som er påregnelig ut fra boligens tilstand.

Typiske eksempler på skjulte feil vi ofte ser:

• Fukt- eller råteskader i vegg
• Ulovlige eller ufagmessige arbeider på det elektriske anlegget
• Setningsskader på eiendommen
• Deler av boligen som ikke er godkjent i tråd med opplysningene i salgsoppgaven

Dersom du etter overtakelse oppdager skjulte feil som ikke er beskrevet i salgsdokumentasjonen og ikke var synlige på visning, er det svært viktig at du umiddelbart reklamerer skriftlig til selger.

De vanligste mangelsgrunnlagene mot boligselger

• Boligen samsvarer ikke med krav til kvalitet, utstyr eller annet som følger av avtalen – avhendingsloven § 3-1
• Boligen avviker fra hva kjøper kunne forvente ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand – avhendingsloven § 3-2
• Boligen har mindre areal enn opplyst – avhendingsloven § 3-3
• Selger har tilbakeholdt opplysninger – avhendingsloven § 3-7
• Selger har gitt uriktige opplysninger – avhendingsloven § 3-8

Hvilke krav kan du gjøre gjeldende ved mangel?

Når det foreligger en mangel, er de vanligste beføyelsene:

• Prisavslag – avhendingsloven § 4-12. Dette beregnes enten som boligens verdiforringelse (forholdsmessig prisavslag) eller som kostnaden for å utbedre mangelen. I praksis brukes utbedringskostnader oftest, og disse dokumenteres ved sakkyndig vurdering.
• Heving – avhendingsloven § 4-13. Innebærer at selger må tilbakebetale kjøpesummen og overta boligen igjen. Terskelen er høy.
• Erstatning – avhendingsloven § 4-14.

Hva er fristen for å reklamere på feil ved bolig?

Fristen for å fremsette en nøytral reklamasjon er «innen rimelig tid» fra du oppdaget eller burde oppdaget feilen – jf. avhendingsloven § 4-19. I rettspraksis er dette tolket som 2–3 måneder. Det stilles ikke strenge krav til innholdet: det holder å skriftlig gjøre gjeldende at du mener det foreligger en mangel, for eksempel «lekkasje fra tak».

Det finnes et unntak dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt, men terskelen for dette er svært høy.

Det gjelder også en absolutt reklamasjonsfrist på fem år fra overtakelsen. Etter dette er kravet tapt, uavhengig av mangelens alvorlighetsgrad.

Vår erfaring er at mange boligkjøpere venter for lenge med å reklamere fordi de ønsker å gjøre egne undersøkelser og være sikre. Konsekvensen kan være at du taper din rett til å gjøre kravet gjeldende mot selger.

Dersom du oppdager en feil du mener selger hefter for, anbefaler vi deg å ta kontakt tidlig for å sikre at reklamasjon sendes innenfor fristen.

Hva betyr «som den er»-klausuler i boligkontrakter?

Tidligere ble boliger solgt med «som den er»-klausuler, noe som innebar en svært høy terskel for mangelsansvar hos selger – ettersom selger fraskrev seg risikoen for skjulte mangler.

Ved lovendringene i avhendingsloven i 2022 ble adgangen til å bruke slike klausuler fjernet. Dette medførte en endring i risikofordelingen fra kjøper til selger: selgers opplysningsplikt er blitt strengere, og kjøpers undersøkelsesplikt er tilsvarende styrket.

Når overtas eiendomsretten formelt ved kjøp av bolig?

Eiendomsretten overdras formelt ved overtakelsen – ikke ved budaksept eller kontraktsignering. På overtakelsesdagen får du nøkler, flytter inn og rådigheten over boligen overdras til deg.

Før overtakelse er det selger som bærer risikoen for feil og mangler. Etter overtakelse bærer kjøper som hovedregel risikoen, med mindre det kan påvises at feilen er en skjult mangel som skyldes selgers ansvar.

Hva er forskjellen på avhendingsloven og bustadoppføringslova?

Hvilke rettigheter du har ved reklamasjon avhenger av hvilken lov som regulerer bolighandelen.

• Avhendingsloven gjelder ved kjøp av brukt bolig eller ny bolig som er ferdigstilt på salgstidspunktet. Kjøper overtar i større grad risikoen for boligens faktiske tilstand, og undersøkelsesplikten på visning er dermed viktig.
• Bustadoppføringslova gjelder ved kjøp mellom næringsdrivende (entreprenør/utbygger) og forbruker, og i tilfellene der boligen ikke er ferdig når avtalen inngås. Her ligger risikoen i større grad hos utbygger/entreprenør som profesjonell part.

Hva dekker boligselgerforsikring og boligkjøperforsikring?

Ved kjøp og salg av bolig tilbyr megler forsikring til både kjøper og selger. Mange er usikre på hva disse dekker.

Boligselgerforsikring dekker

• Selgers ansvar ved mangler
• Utbetaling til kjøper dersom det konkluderes med at det foreligger en mangel
• Kostnader til advokatbistand og sakskostnader ved domstolsbehandling

Boligkjøperforsikringen er en rettshjelpsforsikring som dekker

• Juridisk bistand dersom du avdekker en mangel ved boligen
• Vurdering av om du har et krav mot selger
• Nødvendig sakkyndig bistand for å dokumentere kravet
• Oppfølging og forfølgelse av kravet mot selger
• Sakskostnader ved domstolsbehandling

De fleste forsikringer – både for kjøper og selger – gir en grad av dekning for bistand fra ekstern, uavhengig advokat. Fordelen med å bruke en ekstern advokat er at du kan velge en du selv har tillit til, og som er helt uavhengig av forsikringsselskapet.

Vi i advokatfirmaet Frøy har lang erfaring med å bistå boligkjøpere og boligselgere i boligtvister, både med og uten forsikringsdekning. Dersom du har fått avslag under boligkjøperforsikringen din, kan vi også vurdere om avslaget er rettmessig og om det likevel er grunnlag for å forfølge saken.

Husk også at selv om du ikke har tegnet boligkjøper- eller boligselgerforsikring, kan du ha rettshjelpsdekning gjennom andre forsikringsordninger som kan dekke advokatutgifter.

Vår erfaring er at det er viktig å kontakte advokat så snart som mulig – for å hindre at frister oversittes og for at saken blir godt dokumentert fra starten av.