Jordskifte og jordskifteretten

Hva skjer i jordskifteretten?

Jordskifteretten er en spesialdomstol som bare behandler visse typer tvistesaker. Felles for disse sakene er at de er knyttet til fast eiendom eller rettigheter i fast eiendom. Med rettigheter i fast eiendom mener vi forskjellige typer bruks- eller utnyttelsesretter som tilligger andre enn den som er eier av den aktuelle eiendommen. Eksempler på dette kan være:

• Eksklusiv bruk av et hageareal i et sameie
• Vei- og eller vannrett
• Rett til å ha biloppstillingsplass
• Brygge eller båtfeste
• Rett til å trekke kabler
• Beite-, hogst- og eller fiskerett
• Rettigheter i vassdrag og sjøer

Jordskifteretten kan fastsette regler for felles bruk av et område, endre eller oppheve eksisterende rettigheter eller etablere helt nye.

Til tross for at jordskifteretten utvilsomt er en domstol, så er saksgangen i jordskifteretten mer praktisk orientert og mindre formell enn i de ordinære domstolene. Dette skyldes kanskje at jordskiftedommerne ikke først og fremst er juridiske dommere. De har ofte bakgrunn fra land- eller veibruk eller andre praktiske fag. I kompetansekravene heter det at «i kjernekompetansen for jordskiftedommere vil særlig fagene eiendomsfag, juridiske fag, geomatikk og økonomi- og planfag inngå».

Med en pragmatisk og løsningsorientert tilnærming til de ulike problemstillingen de behandler, er jordskifterettene et meget godt og anvendelig verktøy for å løse tvister mellom naboer, sameiere eller andre som har kryssende interesser knyttet til utnyttelsen av fast eiendom.

Hvilke saker tar jordskifteretten?

1. Jordskiftesakene

Jordskifteretten behandler i første rekke saker som er regulert av jordskifteloven. Hvem som helst kan kreve sak etter jordskifteloven.

Den første og kanskje viktigste gruppen saker er de egentlige jordskiftesakene. Disse sakene tar sikte på å avhjelpe såkalte «utjenlige eiendomsforhold», det vi i praksis si at man søker å legge til rette for effektiv og rasjonell utnytting av fast eiendom.

For å bøte på slike «utjenlige forhold» kan retten flytte eiendomsgrenser, slå sammen flere eiendommer eller dele opp matrikkelenheter og opprette eller endre bruksrettigheter. Den kan videre oppløse sameie og sambruk og den kan dele bruken/utnyttelsen av en eiendom på flere interessenter.

En svært praktisk type jordskiftesaker gjelder utforming av regler om sambruk, såkalt «bruksordning». Her kan jordskifteretten eksempelvis opprette og fastsette vedtekter for et vei- eller bryggelag.
I denne gruppen saker kan også tidligere rettigheter avløses, for eksempel kan et (privatrettslig) byggeforbud oppheves.

En forutsetning for alle disse sakene er at jordskifteløsningen ikke fører til at kostnadene og ulempene blir større enn nytten for noen av de berørte eiendommene eller rettighetene.

2. Rettighetsavklaring og grensefastsettelse

Etter jordskifteloven kapittel IV kan jordskifteretten fastsette omfanget av rettigheter i sameier eller der det er sambruk mellom flere eiendommer.

Jordskifteretten kan også fastsette grenser for fast eiendom. Dersom kommunen etter en oppmålingsforretning har fastsatt en eiendomsgrense man mener er uriktig, kan man kreve jordskiftesak. Jordskifteretten vil da ta stilling til sakens faktum og partenes innlegg, og fastsette med endelig virkning nøyaktig hvor grensen skal gå, (herunder med gps-fastsatte grensemerker). Det er da dette som blir den endelige grensen, uavhengig av hva kommunen tidligere kom frem til.

3. Skjønnssaker

Endelig kan jordskifteretten holde skjønn. Dette er altså ikke jordskiftesaker, men skjønnssaker. Disse sakene har et mer formelt juridisk preg, og retten avsier dom i saken, ikke jordskifteavgjørelse. Mest praktisk for de fleste er kanskje at det kan holdes skjønn om private veier, jf. Veiloven og om. Den observante leser vi da forstå at spørsmål f.Eks. Om en veirett kan behandles både som skjønnssak og som jordskiftesak.

I tillegg kan det holdes skjønn blant annet om gjerder jf. Grannegjerdelova, om ekspropriasjon jf. Oreigningslova og om fastsettelse av løsningssum etter borettslagsloven.

Hva koster en sak for jordskifteretten?

I svært mange saker er det klokt å søke juridisk bistand. Jordskifteretten er som nevnt en domstol, og det er fort gjort å trå feil under forberedelse og fremleggelse av en sak, til tross for at jordskifteretten i motsetning til de ordinære domstolene ikke er bundet av partenes anførsler.
I jordskiftesaker er hovedregelen at partene bærer sine egne advokatkostnader, mens kostnadene ved selve jordskiftet, altså rettsgebyr etc. Fordeles mellom alle partene i saken «etter nytten». Svært ofte vil domstolen komme til at alle partene har hatt nytte av avgjørelsen, fordi den bidrar til avklaring. Normalt dreier det seg ikke om så mange tusen kroner, men det avhenger selvsagt både av sakens omfang og antall parter som deler kostnaden. Rettsgebyr per part er fra 1. Januar 2024 kr 2554.

Dersom jordskifteretten avsier dom istedenfor jordskifteavgjørelse, og i alle skjønnssaker som jordskifteretten behandler, er hovedregelen den samme som i ordinære tvistesaker. Det vil si at at den som har vunnet saken helt eller i det vesentlige, normalt får dekket sine kostnader.

Hvor lang tid tar en sak i jordskifteretten?

Jordskifteretten i oslo og bærum ligger under oslo og østre viken jordskifterett (før de nå mest sannsynlig må skifte navn). Vestfold har egen jordskifterett som holder til i tønsberg, mens agder jordskifterett har rettssted i flekkefjord, kristiansand og arendal. Rettsmøtene avholdes likevel svært ofte i et egnet lokale så nær som mulig den eiendommen saken gjelder.

Tidsbruken kan variere, også blant de ulike jordskifterettene, men det er først og fremst sakens omfang og antall parter som bestemmer hvor lang tid det går. Ofte avholdes først et rettsmøte etterfulgt av en befaring, og deretter skrives et utkast til avgjørelse som partene får anledning til å kommentere. Så gjennomgås forslaget i et nytt rettsmøte før retten skriver den endelige avgjørelsen. I skjønnssaker avholdes hovedforhandling før dommen skrives.

Man må i hvert fall påregne minst 6 måneder før en sak har fått sin løsning – i likhet med det ordinære rettsvesenet.

Oppsummering jordskifte og jordskifteretten

1. Jordskifteretten: En spesialisert domstol for saker relatert til eiendomsrettigheter.
2. Sakstyper: Hovedsakelig fokusert på saker som omhandler fast eiendom og bruksrettigheter.
3. Rettigheter: Behandler saker som veirettigheter, bruksrettigheter for områder, og rettigheter til naturressurser.
4. Saksgangen: Mindre formell og mer praktisk orientert sammenlignet med vanlige domstoler.
5. Dommerkompetanse: Dommerne har ofte bakgrunn fra praktiske fag som landbruk, veibruk, geomatikk, økonomi og planlegging.
6. Løsning av Tvister: Effektiv i å løse konflikter mellom naboer eller andre med kryssende interesser i eiendomsbruk.
7. Jordskiftesaker: Fokuserer på å forbedre utnyttelsen av fast eiendom ved å endre grenser, slå sammen eiendommer, etc.
8. Grensefastsettelse og Rettighetsavklaring: Fastsetter grenser for eiendom og omfanget av rettigheter i sameier.
9. Behandlingstid: Saksbehandlingstiden varierer, men tar minst seks måneder, avhengig av sakens omfang og antall parter.

Hva kan vi bistå med?

Våre advokater har bred erfaring med tvisteløsning i jordskifteretten og har bistått en lang rekke klienter, både private og næringsdrivende, med jordskiftesaker. Ta gjerne kontakt med oss for en vurdering av din sak.