Jordskifte er en rettslig prosess som brukes for å løse tvister om eiendom, rettigheter og grenser. Det kan gjelde alt fra veirett, gjerder, parkering og snørydding til båtplasser og adkomst. Jordskifteretten kan fastsette nye grenser, opprette bruksretter eller avgjøre hvordan eiendommer skal brukes i fellesskap. Prosessen er aktuell både for grunneiere, sameier og hytteeiere – i både by og bygd.

Hva er jordskifte?

Jordskifte høres i utgangspunktet ut som noe primært berører bondestanden. I virkeligheten er jordskifteretten i dag et fleksibelt og tilgjengelig verktøy for å løse alle typer tvister som berører fast eiendom.

Det er tre ulike typer saker som går for jordskifterettene, og som finner sin løsning ved jordskifteprosess:

1. Rettsendrende saker
2. Rettighets- og grensefastsettende saker
3. Skjønnssaker

Jordskifte er derfor svært aktuelt for alle som eier en fritidsbolig, både i forhold til grenser, gjerder, atkomst, båt- og bryggerett. Den senere tiden har folk fått øynene opp for at jordskifteretten også kan benyttes i urbane strøk, både for sameier og ordinære boliger. Også her dukker det jevnlig opp spørsmål for eksempel om veirett, grenser, gjerder, snørydding, parkering og rett til å trekke kabler over naboens tomt.

Trenger du en jordskifteadvokat?

Jordskifteretten er en domstol på lik linje med tingrettene, selv om rettsmøtene kan være mer uformelle. Mange av jordskiftesakene behandles etter ordinære rettsregler, og det kan derfor være lurt å søke advokatbistand for å sørge for at saken kommer inn på et riktig rettslig spor helt fra starten av.

Jordskifteloven

Jordskiftelovens formålsparagraf lyder slik:

Formålet med loven er å legge til rette for effektiv og rasjonell utnyttelse av fast eiendom og ressurser til beste for eierne, rettighetshaverne og samfunnet. Dette skal skje ved at jordskifteretten bøter på utjenlige eiendoms- og bruksforhold, kartlegger og fastsetter grenser og rettigheter, og behandler skjønn og andre avgjørelser etter denne og andre lover.

Loven skal også legge til rette for rettferdig, forsvarlig, rask, effektiv og tillitvekkende behandling av sakene gjennom offentlig rettergang for uavhengige og upartiske jordskifteretter.

Innenfor virkemiddelet «bøte på utjenlige eiendoms- og bruksforhold» ligger blant annet at retten kan pålegge felles tiltak eller lage regler for sambruk (for eksempel vilkår for snørydding eller fastleggelse av biloppstillingsplasser, båtfester og båtopplag eller lignende).

Jordskifteretten kan opprette eller utvide bruksretter, og danne eller oppløse sameier. Dersom det er tvist om hvor en grense, vil denne kunne bli fastsatt basert på de faktiske forhold det er mulig å dokumentere, og den faktiske bruk som har funnet sted over tid. Også hevdsspørsmål hører inn under denne kategorien. Skjønnsbehandlingen kan omfatte spørsmål om (privat) ekspropriasjon, for eksempel til atkomst eller vann og avløp, eller spørsmål knyttet til private veier.

Jordskifteretten og veiretter

Private veier reguleres av veiloven kapittel 7. Det heter her innledningsvis at jordskifteretten kan gjøre vedtak om eiendomsinngrep til bygging, utbedring, vedlikehold og drift av privat vei. I praksis innebærer dette at jordskifteretten kan avgjøre hvor mye hver enkelt bruker av privat vei skal betale i årlig veiavgift.

Det kan også fastsettes regler for bruk og vedlikehold, og det kan opprettes veilag med vedtekter. I tillegg kan jordskifteretten altså avgjøre hvem som har rett til å bruke en gitt vei, eller for eksempel om en tinglyst atkomstrett som tidligere bare ble benyttet til gangatkomst i dag må anses som rett til å kjøre bil. Et annet spørsmål er om en veirett over annen manns grunn også gjelder for fradelte eiendommer, eksempelvis ved utbygging av et hyttefelt.

Jordskifteretten og priser – hva koster det?

Kostnadsfordelingen er litt forskjellig avhengig av sakstype. Hovedregelen er at sakskostnader i betydningen kostnader til advokatbistand bæres av den enkelte part. Kostnadene ved selve jordskiftesaken, gebyrer kostnader til eventuelle meddommere etc. fordeles etter nytten – normalt blir det da delt mellom partene.

Unntaket fra hovedregelen er dersom det avsies dom – da gjelder de vanlige reglene i tvisteloven om at den som har vunnet saken, skal få dekket sine sakskostnader.
Skjønnssaker følger reglene i skjønnsprosessloven for de utgiftene som knytter seg til selve skjønnet.

Det er selvfølgelig ikke mulig å sette noen pris på en jordskiftesak, fordi de vil variere meget betydelig i omfang. Det kan skyldes at det er tidkrevende å skaffe dokumentasjon, og det kan skyldes at det er mange involverte parter. Enkle saker vil likevel ikke være særlig kostbare.

Saksgangen i jordskifteretten

Det normale er at motparten, etter at det er fremmet krav om sak, inngir et tilsvar innen ca. 3 uker. Deretter avholdes vanligvis et rettsmøte med befaring. Jordskifteretten uformer så et forslag til jordskifteløsning, som partene uttaler seg om. Dersom det er nødvendig, avholdes et nytt rettsmøte der løsningsforslaget og partenes kommentarer/innvendinger gjennomgås. Blir man der ikke enige om en løsning, vil jordskifteretten treffe jordskifteavgjørelse.

I saker der det skal avsies dom, vil det bli avholdt en hovedforhandling istedenfor rettsmøte. Dersom tvistesummen er høyere enn 250 000 kr, kan dommen ankes inn til lagmannsretten.
Det er i alle jordskiftesaker mulig for partene å avtale rettsmekling som alternativ til prosess.

Slik kan vi bidra

Våre advokater har bred erfaring med tvisteløsning i jordskifteretten og har bistått en lang rekke klienter, både private og næringsdrivende, med jordskiftesaker. Ta gjerne kontakt med oss for en vurdering av din sak.