Feil og mangler ved kjøp av fast eiendom

Opplevd feil og mangler ved kjøp av fast eiendom?

Som kjøper av fast eiendom kan du stå overfor en rekke problemstillinger. Faktisk er tvister tilknyttet kjøp og salg av bolig og fritidseiendommer blant de hyppigst forekommende i rettssystemet i Norge. Det er neppe urimelig å anta at dette skyldes at nordmenn flest bruker oppsiktsvekkende kort tid på å bestemme seg for det som kanskje er deres livs største enkeltinvestering!

Vanligste problemstillingen ved overtagelse av fast eiendom

Den vanligste problemstillingen er at kjøper etter overtakelse oppdager større eller mindre mangler som han eller hun ikke var klar over ved kjøpet. En stor grunn til dette er at de aller fleste brukte boliger og fritidseiendommer i dag selges «som de er», eller med lignende forbehold om eiendommens tilstand. Med slike klausuler ønsker man å overføre risikoen for skjulte feil og mangler til kjøperen. Dette betyr riktignok ikke at du som kjøper er uten rettigheter!

Har du spørsmål om problemstillinger tilknyttet kjøp av fast eiendom? Få en innledende samtale med en av våre erfarne advokater.

Som kjøper har du en rekke rettigheter

Kjøpers rettigheter reguleres i stor grad av avhendingsloven. Ifølge loven er det en lang rekke forhold som kan utgjøre en mangel og kan gjøres gjeldende overfor selger!

Ved kjøp av bolig kan det blant annet forekomme rettsmangler, hvilket betyr at rettigheter som skal ligge til eiendommen ikke følger med ved overtakelse. I tillegg vil det foreligge mangler når det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen, når selger har holdt tilbake opplysninger, eller når eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Vurdering av eiendommen

Hvorvidt eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn antatt, må vurderes ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Når det gjelder uriktige eller tilbakeholdte opplysninger, er det viktig å merke seg at selger også er ansvarlig for alle opplysningene som følger av salgsoppgaven. Det omfatter også opplysninger gitt av megler og vurderinger foretatt av takstmann! Dersom megler for eksempel har skrevet at det er varmekabler i hele underetasjen, uten å forhøre seg med selger, så kan kjøper gjøre mangelskrav gjeldende overfor selger dersom opplysningen ikke stemmer. Så vil selvfølgelig selger selv kunne rette et krav mot megler.

Mangelfull eiendom

Hvis eiendommen er mangelfull, kan kjøper kreve retting eller prisavslag og erstatning. Er mangelen vesentlig, kan hele kjøpet heves. Størrelsen på prisavslag og/eller erstatning fastsettes skjønnsmessig, og det vil normalt bli gjort et fradrag for standardheving – for eksempel dersom taket må skiftes ut, og følgelig får en levetid som langt overstiger det kjøper kunne forvente ut fra kjøpesummen. Merk at selger også kan kreve å få utbedret mangelen selv.

En tilbakevendende problemstilling er arealavvik – altså at enten boligmassen eller tomten viser seg å være mindre enn angitt. De konkrete forholdene avgjør hvorvidt dette gir rett til prisavslag. Det er vedtatt en lovendring på dette området, men det er ennå ikke fastsatt når denne vil tre i kraft.

Hva kan våre advokater bistå med?

Frøy har meget utstrakt erfaring innen kjøp av fast eiendom. Vi bistår våre kunder på blant annet følgende områder:

Selgers opplysningsplikt

Hva burde selger ha opplyst om, og hva skal til for å bevise at han hadde nødvendig kunnskap om mangelen?

Uriktige opplysninger

Hva kan anses som uriktige opplysninger, og hvor går grensene for mangel?

Kjøpers undersøkelsesplikt

Hva burde kjøper ha oppdaget selv, og hvor går grensene for at forholdet dermed ikke kan gjøres gjeldende som mangel?

Vesentlig mangel

Hvor går grensene og hvilke beføyelser kan gjøres gjeldende?

Arealsvikt

Når kan det gjøres gjeldende som mangel og hva blir konsekvensene?

Rettsmangler

Hvilke rettigheter er det som hører til eiendommen, og hvilke krav kan rettes mot selger?

Tvisteløsning

Herunder forliksforhandlinger mellom partene, og sakførsel for forliksråd og de ordinære domstolene.

Har du spørsmål om noe av dette, eller andre problemstillinger i forbindelse med kjøp av fast eiendom? Få en innledende samtale med en av våre erfarne advokater.