Eiendomsrett

Hva er eiendomsrett?

Allerede i 1945 ble vernet om privat eiendomsrett nedfelt i Menneskerettighetserklæringen art. 17. I norsk rett er vern om eiendom omfattet både av Grunnloven § 105 og Den europeiske menneskerettskonvensjonen tilleggsprotokoll 1 artikkel 1 (EMK P1-1).

Spørsmålet er likevel hva eiendomsrett faktisk er, og hvor langt eiendomsretten rekker. De kanskje viktigste spørsmålene er knyttet til fast eiendom, men prinsippene gjelder selvsagt også for alle andre eiendeler.

Normalt tenker man seg at den som eier noe, kan kontrollere, styre og råde over eiendommen eller eiendelen som han vil, uten innskrenkninger. Utgangspunktet er altså en eksklusiv totalrådighet, både faktisk og rettslig.

Det er imidlertid i praksis en lang rekke ulike begrensninger i den helt frie rådigheten. For fast eiendom kan det dreie seg om offentlige begrensninger som bygge- eller deleforbud, eller private begrensninger som naboens vei- eller vannrett, en tomtefeste- eller husleiekontrakt eller panteheftelser.

Definisjon av eiendomsrett

De begrensningene som er nevnt ovenfor, kan ofte endre seg over tid. Eiendomsretten er derfor fleksibel, og den blir derfor som oftest definert negativt, for eksempel slik:

Eiendomsretten gir eieren uinnskrenket rett til å råde faktisk og rettslig over eiendommen eller eiendelen, med unntak av de begrensninger som føler av lov og av de rettigheter som på annen måte er overlatt til andre.

Under rettslig rådighet ligger også retten til å påtale eiendomskrenkelser.

Hvor langt strekker eiendomsretten seg og hvilke rettigheter har en grunneier?

Når det gjelder begrensninger i lov, så er det kanskje særlig plan og bygningsloven og naboloven (grannelova) og servituttloven som er de mest praktiske. Plan og bygningsloven legger en rekke ulike offentligrettslige begrensninger på utnyttelsen av fast eiendom. Loven regulerer «tiltak» på fast eiendom, og «tiltak» defineres slik i § 1-6:

Med tiltak etter loven menes oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom, jf. § 20-1 første ledd bokstav a til m. Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner.

Det dreier seg med andre ord om ganske inngripende begrensninger i eiendomsretten. Eiere av fast eiendom kan også bli stilt overfor ulike fredningsvedtak, knyttet enten til bygninger eller natur. Det mest ekstreme utslaget er ekspropriasjon, hvor eieren faktisk blir tvunget til å oppgi hele sin eierposisjon.

Nabolovgivningen setter forbud mot å gjøre ha, gjøre eller sette i verk noe som urimelig eller unødvendig er til skade for nabo. Dette kan for eksempel sette en stopper for eierens planer om å anlegge hønsegård ved naboens soveromsvindu. Den mest alminnelige begrensningen i eiendomsretten er likevel bruksrettigheter som er «overlatt til andre». Disse bruksrettighetene kan være totale eller begrensede, eksklusive eller delt mellom flere.

Festeavtaler eller husleiekontrakter er eksempler på total overdragelse av bruksrettigheter. Eieren har i praksis ingen rådighet igjen over eiendommen, utover å motta leie. I festeforholdene kan eiendommen ikke engang belånes eller selges, iallfall ikke hvis det dreier seg om feste til boligformål. Allikevel er altså en slik eksklusiv bruksrett prinsipielt noe annet enn en eiendomsrett.

Begrensede eller partielle bruksrettigheter kalles også servitutter. Det kan enten dreie seg om rettigheter til en bestemt del av eiendommen, eller til en spesiell utnyttelse. Særlig praktisk er parkerings- og veiretter, rett til å ta vann, fiskeretter, hogst- og beiteretter osv.

Et areal som er omfattet av en eksklusiv parkeringsrett kan for eksempel ikke rådes over på en måte som kommer i konflikt med rettighetshavers utnyttelse av det avsatte området. Det kan altså ikke bebygges, dyrkes opp, benyttes som snødeponi eller noe annet. Eieren kan heller ikke selv parkere der. Dersom eiendommen selges, må den selges påheftet den aktuelle bruksretten, selv om det vil trekke prisen ned. Dersom den annens rett, for eksempel en fiskerett, ikke er eksklusiv, så kan imidlertid også eieren fiske alt han lyster.

Ta gjerne kontakt med oss hvis du har spørsmål om eiendomsrett, enten det gjelder eierrettigheter eller bruksretter.

Oppsummering:

Eiendomsretten er ansett som en av de grunnleggende menneskerettighetene. Eiendomsretten gir i utgangspunktet en total råderett, faktisk og rettslig, over eiendommen eller eiendelen. Det er likevel i praksis en hel mengde begrensninger i rådigheten, og eiendomsretten strekker seg ikke lenger enn til summen av disse begrensningene.