Eiendomsrett og servitutter: Hva bør du vite?

Servitutter er rettigheter og begrensninger knyttet til en eiendom som kan påvirke bruk og utnyttelse. Denne artikkelen gir en forståelse av hva servitutter er, hvordan de påvirker eiendomsretten, og hva du bør vite som eier av en eiendom.

Eiendomsrett er et sett med rettigheter

Eiendomsrett defineres ofte som det å ha full råderett over en gitt eiendom. Men begrepet «full rådighet» kan i prinsippet beskrives fullt ut med en oppramsing av de ulike rettighetene som eieren kan utøve over en eiendom.

Den som har hjemmel til eiendommen, kan sitte med alle, de fleste eller bare noen av disse rettighetene. For mange eiendommer begrenses eierens råderett av lov (for eksempel plan og bygningsloven), kommunale vedtak (for eksempel kommuneplan) og etablerte allmenne rettigheter (for eksempel allemannsretten ). Slike mer generelle begrensninger faller utenfor servituttbegrepet.

Der det er en annen person enn hjemmelshaver til en eiendom som er innehaver av en eller flere av disse typiske eierrettighetene, snakker man normalt om en servitutt.

Noen ulike begreper

Det går et skille mellom personlige servitutter og såkalte realservitutter. Forskjellen er ganske enkelt at mens den første gir en navngitt person en rett for eksempel til å ha båtfeste, så gir den siste hjemmelshaveren til en annen eiendom rett til å ha båtfeste. Der den personlige servitutten normalt opphører ved rettighetshaverens død, følger realservitutten eiendommen «til evig tid».

Man har også såkalte strøksservitutter som legger begrensninger på hva slags bygg som kan reises innenfor et gitt boligstrøk.

Det er også vanlig å skille mellom positive servitutter (retten til å ha eller gjøre noe) og negative servitutter (retten til å nekte noen å ha eller gjøre noe). Eksempler på positive rettigheter er rett til å bygge, anlegge vei eller bore etter vann, eller rett til å fiske, ha dyr på beite eller hugge skog. Negative rettigheter kan være at servitutthaver kan nekte andre å oppholde seg eller drive aktivitet på eiendommen, eller at det er begrensninger på bygge, felle trær eller lignende.

For realservituttene brukes uttrykket den herskende eiendom om den eiendommen som har servituttretten, og den tjenende eiendom om den eiendommen som må tåle begrensninger i sin eiendomsrett.

Hvordan oppstår servitutter?

Det vanligste rettsgrunnlaget for en servitutt, er avtale. Slike avtaler kan inngås ved fradeling og/eller overdragelse av en eiendom, der selgeren forbeholder seg retten for eksempel til ha en garasje eller til å ta vei eller strekke kabler over den utskilte tomten. Det kan selvsagt også dreie seg om ordinære avtaler med økonomisk motiv (en fiskerett mot årlig betaling), eller rene «vennetjenester» eller raushet mellom naboer. Også kommunale pålegg kan være opphav til servitutter.

Det andre viktige rettsgrunnlaget er hevd. Dersom noen i god tro har benyttet en «snarvei» over en annen eiendom eller drevet fiske i naboens vann i 20 år (normalhevd) eller 50 år (langhevd), så blir rettigheten varig.

Avtalefestede rettigheter er normalt tinglyst på den tjenende eiendommens grunnbokblad.

Hvordan påvirker servitutter eiendommers verdi?

Det er nokså selvsagt etter det som er sagt ovenfor, at servitutter kan ha meget stor betydning for en eiendoms verdi, da med positivt fortegn for en herskende og med negativt fortegn for en tjenende eiendom.

En skogseiendom uten hogstrett har en helt annen verdi enn en med hogstretten i behold. En fritidsbolig med en tinglyst borett har en annen verdi enn en uten, og en tomt påheftet et byggeforbud kan i en rekke tilfeller være bortimot verdiløs. En fritidseiendom med tinglyst båtplass eller biloppstillingsplass er normalt mer verd enn en uten.

En eiendom som er festet bort til boligformål har ingen annen verdi for bortfesteren enn selve festekontrakten. Grunneier (bortfester) kan verken belåne, bebygge, selge eller utnytte eiendommen uten festers samtykke. Dersom en annen har en eksklusiv bruksrett til en brygge, så hjelper det lite at det er en brygge på tomten, og at det formelle eierskapet til bryggen ligger hos grunneier. Grunneier kan da ikke benytte bryggen selv, og den har normalt da heller ingen verdi for ham.

Dette er en naturlig konsekvens av at eiendomsretten i praksis består av et antall ulike rettigheter. Hvis de mest betydningsfulle bruks- eller utnyttelsesrettene er båndlagt, så vil ikke de resterende rettighetene alene nødvendigvis ha noen stor markedsverdi. Sett fra den andre siden vil en eiendom med tilleggsrettigheter på en annen manns grunn kunne være mer verdt enn den ellers ville vært.

Ved eiendomskjøp (og -salg) er det derfor kunne være av svært stor betydning å få avklart hvilke servitutter som hviler på en eiendom og hva som eventuelt kan gjøres for å endre eller avvikle dem, se punkt 6 nedenfor.

Endring og sletting av servitutter

Personlige servitutter vil som nevnt bortfalle ved rettighetshavers død. Realservituttene følger derimot den herskende eiendommen. Disse kan normalt ikke fjernes (avlyses) uten rettighetshavers samtykke.

Det finnes likevel muligheter for å få endret («omskipet») eller opphevet (avskipet) en servitutt. Servituttloven sier at det da skal foretas en interesseavveining mellom partene, og at den part som eventuelt kommer dårligere ut, skal kompenseres økonomisk.

Sak om omskiping eller avskiping av servitutter må fremmes for jordskifteretten, og går da som skjønnssak, som minner mye om en ordinær rettssak. Det er den som krever saken, som må bære sakskostnadene. Jordskifterettens dom kan ankes inn til lagmannsretten som overskjønn.

Når en servitutt er behandlet etter disse reglene (uansett utfall), kan ikke ny behandling skje før etter 20 år.

Konklusjon:

God kunnskap om servitutter er essensielt for å unngå uønskede overraskelser og konflikter knyttet til eiendomsrett og kjøp og salg av fast eiendom.

Få profesjonell bistand

Trenger du hjelp med å forstå servitutter og deres innvirkning på eiendomsretten din? Våre erfarne advokater kan gi deg den nødvendige veiledningen og rådgivningen. Kontakt oss for en uforpliktende samtale om din eiendomssituasjon.