Arealsvikt ved salg av fast eiendom

Det skjer med jevne mellomrom at en boligkjøper etter overtakelsen oppdager at boligens faktiske areal er mindre enn det som er oppgitt i salgsprospektet. Dette kan være en kilde til både frustrasjon og konflikt. Boligen er riktignok ikke blitt noe mindre enn den han eller hun inspiserte og så kjøpte – likevel kan oppleves det annerledes å ha en leilighet som faktisk bare er på 38 kvm, når man trodde den var 42. En annen ting er at prisantydning langt på vei settes ut fra en forventet kvadratmeterpris for det aktuelle området og boligens aktuelle standard. Resultatet kan dermed være at kjøper faktisk har betalt overpris fordi det etablerte utgangspunktet for budgivningen var uriktig. Ved videresalg vil selger ha et dårligere utgangspunkt. 

Ny lagmannsrettsdom

Borgarting avsa nylig (14. september 2020) en dom om slik arealsvikt, der selgeren av en leilighet ble dømt til å betale kr 534 000 i erstatning til kjøper. 

De faktiske forhold

Saksforholdet var i korthet at kjøperne A og B kjøpte en leilighet på Skarpsno/Frogner i Oslo av et dødsbo. Formålet med kjøpet var å pusse opp og videreselge. Kjøpesummen var avtalt til kr 8 800 000 pluss fellesgjeld, overtakelse var 1. mars 2019

I henhold til salgsprospekt og tilstandsrapport var leilighetens bruksareal på 123 kvm. Da leiligheten var klar til videresalg i juni 2019, viste nye arealmåling et bruksareal på 116 kvm, altså et avvik på 5,7 % av opprinnelig areal. 

Selgers takstmann innrømmet feilmålingen, og det kom frem at både styreleder i boligaksjeselskapet og en andelshaver hadde informert megler om at riktig areal var 116 kvm.

Leiligheten ble videresolgt for kr 10 300 000 pluss fellesgjeld. 

A og B tok deretter ut stevning med krav om prisavslag og erstatning. De fikk medhold i tingretten, og selgersiden anket saken inn for lagmannsretten.

Lagmannsrettens vurderinger

Dagens avhendingslov har ingen direkte bestemmelser om arealsvikt ved selve boligen. Avhendingsloven § 3-3 regulerer etter ordlyden bare vesentlig arealsvikt ved tomten, selv om lovens forarbeider tilsier at bestemmelsen også kan få anvendelse innendørs, og da slik at et relativt sett mindre avvik også rammes.

Partene var derfor enige om at det var avhendingsloven § 3-8 om selgers uriktige opplysninger som kom til anvendelse på forholdet.

Lagmannsretten tok utgangspunkt i Høyesterett sine uttalelser i den såkalte «Arealsviktdommen» fra 2002. Høyesterett konstaterte der at ikke ethvert avvik mellom korrekt og målte boligareal vil være en mangel etter avhendingsloven § 3-8. Et avvik på 8,9 % var likevel utvilsomt en mangel, og dette var heller ingen nedre grense. 

Lagmannsretten viste så til en oversikt over underrettspraksis samt til Finansklagenemndas praksis og konkluderte med at noen bestemt prosentsats for avviket ikke kan fastslås. Hvorvidt avviket utgjør en mangel, må «bero på en samlet vurdering av flere faktorer».

I den konkrete vurderingen så lagmannsretten hen til at kvadratmeterprisen i området var høy. Megler var kjent med at leiligheten ble kjøpt med det formål å tjene penger på den. Størrelsen på leiligheten ville være en viktig faktor for videresalgsprisen. Det ble funnet bevist at det i dette området var et selektivt marked som foretrakk boliger på over 120 kvm. Leiligheten ble pusset opp for 1,5 millioner før målefeilen ble oppdaget, og den ble solgt med tap. Retten kom til at A og B neppe ville kjøpt leiligheten dersom de visste at den var under 120 kvm, eventuelt ville de rettet seg inn mot et annet marked og rehabilitert til en lavere standard. 

Selv om mangelvurderingen er objektiv, konstaterte lagmannsretten at også subjektive forhold både på kjøper og selgersiden kan få betydning. I dette tilfellet burde megler ha kontrollert målingen etter å ha fått informasjon av styret om leilighetens størrelse, og både takstmann og megler kunne lastes for feilen.

Arealavviket var derfor en mangel.

Erstatningsberegningen

Har leiligheten en mangel, kan kjøperen kreve et forholdsmessig prisavslag, jf. avhendingsloven § 4-12. Fordi eiendomsmegler og takstmann kunne lastes for feilen, ga arealavviket her også rett til erstatning. Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet parten har hatt som følge av avtalebruddet, jf. avhendingsloven § 7-1 første ledd.

Lagmannsretten fastsatte deretter erstatning for arealavviket skjønnsmessig til kr 500 000 basert på verdireduksjonen. Verken gjennomsnittlig kvadratmeterpris i området eller kjøpernes forventning om et overskudd på 7-800 000 kunne uten videre legges til grunn.

Prisavslaget ville etter etablert praksis utgjøre ca. kr 300 000, som tilsvarte 2/3 av den matematiske beregningen av salgssum delt på oppgitt kvadratmeter. Prisavslaget var mindre enn erstatningssummen og inngikk i denne.

Konklusjon og ny lovgiving

Dommen er et illustrerende eksempel på hvordan retten foretar en konkret vurdering av avvikets størrelse i forhold til mangelsvurderingen, og hvordan utmåling av prisavslag og erstatning foretas etter en skjønnsmessig vurdering. Erstatningen skal dekke kjøperens økonomiske tap, derfor gis ikke prisavslag i tillegg til erstatning. 

Ny lovgiving

Stortinget har nå vedtatt endringer i avhendingsloven. Endringene vil etter alt å dømme tre i kraft 1. januar 2021. Blant endringene er nytt § 3-3 annet ledd: 

Det er ein mangel dersom bygningar på eigedomen har mindre areal enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljaren, så framt avviket er større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter. Det er likevel ikkje ein mangel dersom seljaren godtgjer at kjøparen ikkje la vekt på opplysninga.

Av forarbeidene til bestemmelsen fremgår det at formålet med å innføre et «slingringsmonn» på 2 % er at det vil virke konfliktdempende. Man kan jo spørre seg om det i utgangspunktet vil virke så veldig konfliktdempende når grensen er senket betraktelig i forhold til gjeldende rett. Dette balanseres imidlertid opp mot at selv større avvik likevel ikke utgjør en mangel dersom selger kan vise at det ikke hadde noen betydning for kjøper (at han ikke la vekt på opplysningen). 

Når det gjelder prisavslag, var det foreslått en regel om at dette skulle fastsettes forholdsmessig på grunnlag av kvadratmeterprisen for den solgte eiendommen. Denne bestemmelsen falt imidlertid ut under innstillingsbehandlingen, og dermed skal prisavslaget fortsatt følge de innarbeidede utmålingsreglene som gjelder generelt for prisavslag. Dette innebærer at man tar utgangspunkt i verdireduksjonen arealavviket fører til i henhold til avhendingslova § 4-12 første ledd, eventuelt korrigert skjønnsmessig for mangelens betydning for kjøperen og bruken av eiendommen.  

Advokatfirmaet Frøysaa & Bjørkgård AS har lang erfaring med eiendomstvister og rådgivning innen fast eiendom. Vi bistår deg med vår kunnskap. 

Kontakt oss i dag på vår digitale møtebooker